Описание входов выходов управления имуществом предприятия. Управление имуществом на предприятии

Управление недвижимым имуществом – процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.

Общая характеристика

Система управления муниципальным недвижимым имуществом - это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.

Элементы системы

В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:

Цели.
Принципы.
Методы.
Функции.
Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.

Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:

планирование работы;
организация деятельности;
регулирование процессов;
стимулирование работы;
контроль за выполнением.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления - это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

Прогнозирование.
Моделирование.
Программирование.

Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.

Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.

Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования. Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений. В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.

Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. Главная цель такого типа – выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

Организация деятельности

Организация различных видов управления недвижимым имуществом состоит в установлении системы иерархии между разными органами государства, которые принимают участие в осуществлении соответствующей деятельности, а также в определении их взаимосвязей и особенностей использования ресурсов, определенных для достижения целей.

Организация является не только процессом создания необходимой системы, но и процессом ее упорядочения и совершенствования. Эта деятельность заключается в распределении функций между сотрудниками, группами и подразделениями, а также в координации действий этих субъектов.

Регулирование процессов

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование - это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Стимулирование работы

Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.

В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.

Контроль за выполнением

Контрольная деятельность в сфере управления недвижимым имуществом включает принятие мер, необходимых для осуществления планирования и выполнения поставленных задач, которые в итоге способствуют достижению всех целей и соответствию задач запланированным целям. Реализация контрольной функции помогает достичь максимальной результативности работы управленческой системы.

Контроль является процессом обеспечения эффективного достижения целей, поставленных организацией. В него входит сбор и обработка информации с дальнейшим анализом полученных результатов, сравнением с планами, выявлением несоответствий и анализом причин этого. В контроль также входит разработка различных мероприятий, которые способствуют достижению целей.

Контрольная функция позволяет организовать деятельность и наладить обратную связь, позволяющую руководству быть в курсе выполнения поставленных задач и исполнения решений руководства.

В процессе контроля управление проходит три этапа:

установление стандартов и норм;
измерение степени соответствия указанным нормам;
изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.

Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой – базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

для нужд федерального значения это имущество не нужно;
имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

по решению президента или правительства России;
имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации

К федеральной собственности относятся следующие группы, объекты в которых не могут быть предметом договора управления недвижимым имуществом.

Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
атомные и энергетические предприятия машиностроения;
санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.

Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.

Особенно недвижимые объекты, входит в число самых распространенных активов из числа приносящих собственнику регулярный доход. Поэтому мониторинг условий использования имущества и оценка его состояния – главные стимулы для участия собственника в процессе работы. Сегодня мы поговорим о том, какой порядок управления имуществом предприятия наиболее рентабелен в бизнесе.

Общие сведения

Все предназначенное для ведения бизнеса, что находится в наличии и распоряжении унитарного предприятия, называется общим имуществом (ст. 132 ГК РФ). Оно разделяется на недвижимое и движимое (ст. 130 ГК РФ).

Земельные участки.
Всевозможные постройки.
Технический сервис.
Транспортные средства.

Движимое имущество создается в ходе функционирования предприятия, поэтому к нему относится:

Название, репутация и .
Факторы квалификации руководства и персонала.
Постоянная клиентская база.
Патенты и .
Денежные средства.

Под порядком управления имуществом предприятия понимается установление собственником правил, предписывающих условия распоряжения всеми видами имущества, к примеру, сдача его в аренду или торг. Правила регламентируются Федеральным законом № 161-ФЗ .

Право руководства

Согласно этому закону (ст. 21 ФЗ № 161), управление недвижимым имуществом предприятии входит в полномочия единоличного руководителя (или гендиректора), который назначается собственником на должность в соответствии с трудовым договором. Им может быть как сам собственник, так и координирующая организация.

Первый вариант целесообразен в следующих случаях.

Площадь предприятия не превышает 500 м².
Торговая деятельность рассчитана на короткий срок (до 2 лет).
Данная организация – часть крупного объекта, являющегося первостепенным бизнесом собственника.
Предприятие не требует капитального ремонта, реконструкции, технического сервиса, а также прочих ресурсов и вложений от собственника.
Доход от проекта меньше стоимости наемного руководителя.

Чтобы оценить возможность осуществления функций по управлению имуществом, собственнику необходимо сопоставить предполагаемые цели и задачи с имеющимися ресурсами, включая все аспекты развития бизнеса. Возможно, привлечение координирующей компании – наиболее продуктивный шаг на пути к триумфу. Чаще это связано с наличием следующих критериев.

Соблюдение прав собственника.
Исключение рисков потери имущества.
Максимализация прибыли и минимизация налогов.
Удобство оформления документов.
Эффективность системы управления.

Формы передачи имущества

Право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) – это возможность предприятия распоряжаться имуществом собственника. Рассмотрим наиболее распространенные формы передачи имущества в оперативное управление.

Договор аренды. За счет сдачи площадей предприятия в субаренду управляющая компания обязуется выплачивать собственнику определенную часть дохода (арендную плату).
Договор доверительного управления. Приобретая полный контроль над предприятием, управляющая компания обязуется в течение определенного срока контролировать объект недвижимости в интересах собственника (ст. 1012 ГК РФ).
Договор поручения, или агентский договор. В рамках утвержденной компетенции управляющая компания обязуется исполнять возложенные на нее частные функции и представлять интересы собственника.
Передача функций руководителя (гендиректора) управляющей компании.

Вывод

Каждый из способов управления имуществом предполагает и привилегии, и риски, которые подлежат осмыслению в каждой конкретной ситуации. Доход предприятия и сохранность имущества напрямую зависят от условий и варианта договора с управляющей компанией.

Название : Управление имуществом на предприятии.

Рассмотрены вопросы организации комплексного учета имущества, формирования службы управления имуществом на предприятии, использования стоимостной оценки имущества, определения производственной мощности имущественных комплексов; выработки амортизационной политики. Особое внимание уделено экономическому анализу управленческих решений по проведению имущественных преобразований, поиску резервов роста фондоотдачи, создания страховой защиты, организации залога имущества. Приведены практические примеры с расчетами и пояснениями.

Для студентов, обучающихся по специальностям "Экономика и управление на предприятии", "Менеджмент", а также для преподавателей вузов, аспирантов, практикующих экспертов-оценщиков и специалистов.

Имущество есть главный материально-вещественный ресурс
предприятий, их основное богатство. Имущество обладает тем
удивительным свойством, что одновременно служит источником и доходов, и расходов. Полноценно функционирующее
имущество приносит его собственнику доход, предопределяет
его благосостояние. Наоборот, не вовлеченное в оборот, лишнее имущество становится обузой для предприятия-собственника, подрывает его экономику. Отсюда понятна мысль, что
имущество нуждается в управлении.
Опыт российских предприятий, многие из которых продолжают ощущать последствия экономического кризиса начала и
середины 1990-х годов, убедительно показал, к каким негативным последствиям приводят неурегулированные имущественные отношения, невнимание к состоянию имущественных комплексов, расточительность и бесхозяйственность в использовании
имущества.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 7
Глава 1. ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ 13
1.1. Роль государства в управлении имуществом 13
1.2. Имущество предприятия как объект гражданских прав 16
1.3. Комплексный учет состава имущества на предприятии 21
1.4. Бухгалтерский учет основных средств на предприятии 26
1.5. Имущественная структура предприятия 32
Глава 2. ЦЕЛЬ И СОДЕРЖАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ 39
2.1. Стратегический подход к управлению имуществом 39
2.2. Принципы управления имуществом на предприятии
2.3. Цель и задачи управления имуществом 49
2.4. Служба управления имуществом на предприятии 53
Глава 3. СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА, ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ
3.1. Виды стоимости имущества и задачи ее определения 58
3.2. Особенности определения стоимости имущественных комплексов и объектов 63
3.3. Имущественный (затратный) подход при оценке имущественного комплекса
3.4. Стоимость и фондоотдача основных фондов предприятия 67
3.5. Влияние стоимости имущества на показатели деятельности предприятия 72
Глава 4. ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ МОЩНОСТЬ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА 79
4.1. Понятие производственной мощности, ее виды и способы определения 79
4.2. Фонды времени работы оборудования, применяемые при расчете производственной мощности 84
4.3. Определение степени использования производственной мощности 86
4.4. Формирование структуры парка оборудования и его производственной мощности 89
4.5. Внутренняя сбалансированность имущественного комплекса. 95
4.6. Связь между производственной мощностью и стоимостью парка оборудования 98
4.7. Влияние производственной мощности и стоимости на фондоотдачу 103
Глава 5. АМОРТИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА И АМОРТИЗАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 110
5.1. Амортизация и амортизируемое имущество 110
5.2. Амортизационная политика предприятия
5.3. Методы начисления амортизации 120
5.4. Выбор сроков полезного использования для объектов основных фондов 125
5.5. Реинвестиционные возможности амортизационного механизма по обновлению основных фондов предприятия 127
Глава 6. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ 135
6.1. Процесс износа имущественных объектов 135
6.2. Организация ремонта машин и оборудования... 142
6.3. Определение экономической целесообразности капитального ремонта оборудования 145
6.4. Организация технического обслуживания и ремонта производственных зданий и сооружений 150
6.5. Модернизация и реконструкция имущественных объектов 153
Глава 7. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ ОБНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ 161
7.1. Имущественные преобразования по обновлению и развитию основных фондов предприятия 161
7.2. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов имущественных преобразований 167
7.3. Определение упущенного альтернативного дохода от использования в проекте имеющихся на предприятии объектов имущества. 184
7.4. Стратегия и программа имущественных преобразований на предприятии
Глава 8. АРЕНДА И ЛИЗИНГ В УПРАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ 204
8.1. Правовые вопросы аренды имущества. 204
8.2. Экономическая эффективность аренды недвижимого имущества. 207
8.3. Правовые и организационные основы лизинга. 213
8.4. Лизинговые платежи и эффективность лизинговой сделки 220
Глава 9. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ 227
9.1. Сущность, функции и организация страхования имущества 227
9.2. Производственно-имущественные риски, их виды и оценка 231
9.3. Экономические показатели страхования 237
9.4. Методы страхования и страховые тарифы 239
9.5. Организация страховой защиты предприятия от производственно-имущественных рисков 246
Глава 10. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА В МЕХАНИЗМЕ КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ 252
10.1. Сущность и назначение залога имущества 252
10.2. Реализация залогового права залогодержателя.. 258
10.3. Особенности определения залоговой стоимости имущества 262
Литература 271

Бесплатно скачать электронную книгу в удобном формате, смотреть и читать:
Скачать книгу Управление имуществом на предприятии - Ковалев А.П. - fileskachat.com, быстрое и бесплатное скачивание.

Неудовлетворительное состояние основных фондов на многих отечественных предприятиях в промышленности объясняется рядом причин, среди которых в первую очередь следует отметить напряженное финансовое состояние предприятий. Однако среди этих причин необходимо указать также на то, что на многих предприятиях практически отсутствует сколько-нибудь ясная программа управления своим имуществом и активами. Подтверждением данного вывода являются такие факты, как неполное использование имеющихся основных фондов, наличие на предприятиях большого количества нефункционирующих объектов движимого и недвижимого имущества, обремененность предприятий большими запасами материалов и комплектующих изделий, готовой продукции, отсутствие четкой амортизационной политики, низкая организация планирования и управления проектами по реконструкции, техническому перевооружению и модернизации объектов имущества, отсутствие программ комплексного страхования от имущественных рисков, неэффективное применение рычагов альтернативного использования объектов имущества (аренда, лизинг).

Сложившаяся практика управления имущественными объектами на предприятиях страдает разобщенностью, распыленностью функций среди многих структур и подразделений, отсутствием системного представления процессов управления и подчинения их стратегическим целям предприятия.

Управление имуществом - это одна из подсистем общей системы управления предприятием (организацией). Объектами управления в этой подсистеме являются имущественные комплексы и имущественные объекты (здания, сооружения, машины, оборудование и т.д.), а также организационно-правовые отношения между субъектами хозяйственной деятельности по поводу имущества.

В составе управления имуществом выделяется такая область управленческой деятельности, как управление недвижимостью (недвижимым имуществом), в силу того что недвижимость представляет собой специфический вид имущества, прочно связанный с землей и нуждающийся в особом правовом обеспечении и регулировании прав собственности и других вещных прав.

Объекты недвижимости, находящиеся под контролем региональных, городских и муниципальных органов, нуждаются в особой системе управления, характеризующейся активным применением операций аренды и доверительного управления (траста). В некоторых видах бизнеса: гостиничном, туристском, спортивном и др. - объекты недвижимости являются главным источником дохода и поэтому нуждаются в отдельном управлении.

В условиях промышленного предприятия недвижимые и движимые виды имущества образуют единый производственный комплекс, служащий материально-технической базой производственной и операционной деятельности предприятия. В этих условиях нет смысла жестко разграничивать управление имуществом на управление движимым и управление недвижимым имуществом. Тем более, что такие задачи управления, как сохранение, обновление, восстановление, обслуживание и техническое развитие, решаются во многом в тесной взаимосвязи обоих видов имущества.

Повышение экономического, производственного и инновационного потенциала предприятия требует гармоничного развития всего имущественного комплекса. Так, внедрение новых, прогрессивных технологий сопровождается приобретением и освоением нового современного оборудования и инструмента, а это предъявляет повышенные требования к зданиям и помещениям по обеспечению нормального микроклимата, звуковой изоляции и комфортной среды для работающих. Практически все инвестиционные проекты по техническому перевооружению, реконструкции и модернизации производства предполагают серьезные изменения как в парке оборудования, так в конструктивных элементах зданий, сооружений и коммуникаций.

Состав основных функций системы управления имуществом на предприятии и внешние организации, с которыми взаимодействует эта система, представлены на рис. 2.1.

Управление имуществом тесно связано с другими направлениями менеджмента на предприятии, особенно с управлением финансами, инвестициями, затратами, ассортиментом продукции, техническим и инновационным развитием.

Связи управления имуществом с управлением финансами и инвестициями прослеживаются по следующим направлениям. Во-первых, состав и стоимость имущественных объектов предопределяют непосредственно стоимость предприятия в целом.

Рис. 2.1.

Во-вторых, изменения в стоимости имущественных объектов отражаются на налоговых платежах. В-третьих, стабильная работа оборудования во многом предопределяет объем незавершенного производства и оборачиваемость оборотных средств. В-четвертых, в общем составе инвестиционных проектов на предприятии значительную долю занимают проекты, связанные с изменением имущественного комплекса, в частности проекты по реконструкции, техническому перевооружению и модернизации.

Связи между управлением имуществом и управлением операционными затратами проявляются следующим образом. Во- первых, имеется прямое влияние на себестоимость продукции системы учета и начисления амортизации основных средств. Во- вторых, в себестоимости значительную долю занимают затраты на содержание и эксплуатацию оборудования, а также затраты на содержание недвижимого имущества. В-третьих, степень использования основных фондов непосредственно отражается на многих статьях себестоимости. В-четвертых, часть операционных затрат зависит от условий аренды, лизинга и страхования имущества. В-пятых, решения о реализации лишнего имущества также отражаются на текущих затратах.

Связи между управлением имуществом и управлением ассортиментом продукции реализуются по следующим направлениям. Во-первых, если нужно расширить ассортимент продукции, то необходимо приобрести оборудование с большими функционально-технологическими возможностями и легко переналаживаемое с выпуска одних изделий на другие. Во-вторых, если увеличивается спрос на продукцию предприятия и необходимо расширить выпуск, то необходимо наращивание мощностей одного или нескольких операционных имущественных комплексов при умеренном росте инвестиций. В-третьих, если повышаются требования к качеству выпускаемой продукции, то необходимы соответствующие изменения в парке оборудования за счет увеличения количества высокоточных станков и машин.

Имеется связь управления имуществом и с управлением техническим и инновационным развитием. Такие функции, как экспертиза технического состояния объектов имущества, расчет и планирование производственных мощностей, планирование и организация работ по восстановлению и обновлению имущества, несут на себе признаки операционного управления.

Управление имуществом заключается в непрерывном целенаправленном воздействии на имущественные объекты с целью поддержания их работоспособности, приведения их состояния к требованиям производства и современного технического уровня, обновления и дооснащения, обеспечения наибольшей отдачи от их функционирования, снижения нерациональных затрат при эксплуатации.

Управление имуществом на предприятии означает внесение изменений в операционные имущественные комплексы путем:

1) принятия управленческих решений, относящихся к имуществу;
2) разработки и осуществления инвестиционных проектов, предусматривающих изменения в имуществе;
3) проведения организационно-структурных мероприятий, среди которых: создание подразделения по управлению имуществом, подбор и обучение персонала, внедрение процессной организации, создание центров финансовой ответственности и наделение их имущественной ответственностью и др.

Исходя из положений общей теории менеджмента и изложенных выше соображений о содержании деятельности по управлению имуществом, дадим следующее определение.

Управление имуществом представляет собой систему принципов и методов разработки и реализации управленческих решений, связанных с формированием, эффективным использованием объектов имущества в сферах деятельности предприятия.

Отметим основные принципы, которые должны соблюдаться при управлении имуществом.

1. Комплексный подход в принятии управленческих решений по имуществу и интегрированность системы управления имущества с общей системой управления предприятием. Управленческие решения по имуществу должны быть увязаны с задачами управления финансами, инвестициями, персоналом, организацией производства и сервиса.
2. Стратегический подход, т.е. подчиненность принимаемых решений по имуществу стратегическим целям развития предприятия, или, другими словами, их нацеленность на перспективу и достижение общих результатов, намеченных в принятой стратегии предприятия.
3. Гибкость управления, т.е. допустимость краткосрочных отклонений от принятой стратегии с учетом складывающейся конъюнктуры на рынке и во внешней среде.
4. Системный подход, т.е. представление операционных имущественных комплексов в виде производственных, обслуживающих, коммерческих и информационно-управленческих систем со своими входами и выходами.
5. Динамический подход к принятию управленческих решений по имуществу, т.е. учет фактора времени, полученных результатов от ранее выполненных проектов, а также прогнозов будущих тенденций в динамике рынка, темпов инфляции и других показателей внешней среды.

Отмеченные принципы служат методической и организационной базой, на которой должна строиться и функционировать система управления имуществом на любом промышленном предприятии.

Управление недвижимым имуществом - процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.

Общая характеристика

Система управления муниципальным - это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества - государство, с другой стороны.

Элементы системы

В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:

Цели.
Принципы.
Методы.
Функции.
Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.

Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:

планирование работы;
организация деятельности;
регулирование процессов;
стимулирование работы;
контроль за выполнением.

Планирование работы

Прогнозирование.
Моделирование.
Программирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. включает пятилетний период. Главная цель такого типа - выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Организация деятельности

Регулирование процессов

Стимулирование работы

Контроль за выполнением

В процессе контроля управление проходит три этапа:

установление стандартов и норм;
измерение степени соответствия указанным нормам;
изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.

Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой - базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.

Распределение имущества

Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

для нужд федерального значения это имущество не нужно;
имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

по решению президента или правительства России;
имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации

Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
атомные и энергетические предприятия машиностроения;
санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.