Что такое накопленный износ. Накопленный износ

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Министерство образования Российской Федерации

Иркутский Государственный Технический Университет

Кафедра мировой экономики

Курсовая работа

Накопленный совокупный износ недвижимости, порядок его расчета

Иркутск 2007

Введение

3. Физический износ

4. Функциональный износ

5. Внешний износ

Список литературы

Введение

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

Физический,

Функциональный,

Внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта.

Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель, подробно рассмотрим каждый вид накопленного износа и методы его расчета.

1. Накопленный совокупный износ

Износ -- это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. Накопленный (совокупный) износ объекта оценки -- совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ -- один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта -- это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель (рис. 1).

Рис. 1. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Физическая жизнь здания (ФЖ) -- период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) -- период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) -- время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания -- период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

2. Методы расчета накопленного совокупного износа

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы :

· метод сравнения продаж;

· бухгалтерский;

· метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Пример 1. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах:

Определим накопленный износ объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог

Стоимость земельного участка
Стоимость нового строительства на дату оценки
Цена продажи, тыс. руб.
Настоящая стоимость сооружений
Итого накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %.

Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т. е. на определении отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ" .

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

· устранимый и неустранимый физический износ;

· устранимый и неустранимый функциональный износ;

· внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ -- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ -- это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 2. Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

3. Физический износ

Физический износ -- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

· экспертный (нормативный);

· стоимостной;

· метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким. Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

F ф -- физический износ здания, (%);

F i -- физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

L i -- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n -- количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей -- по их сметной стоимости.

Пример 2. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

· фундаменты -- 10%;

· стены -- 15%;

· перекрытия -- 20%;

· кровля -- 10%;

· полы -- 35%;

· окна -- 40%;

· отделочные покрытия -- 30%;

· внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

· прочие -- 25%.

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания	Удельные веса конструктивных элементов, %	Удельный вес х процент износа
фундаменты

перекрытия



отделочные покрытия
внутренние сантехнические и электротехнические устройства

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%.

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 3. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты -- 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены -- 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия -- 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие -- 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания		Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб.
фундаменты

перекрытия

Таким образом, физический износ здания составляет 30%.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до "практически нового состояния", результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода -- обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

Пример 4. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты -- 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены -- 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия -- 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие -- 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, тыс. руб.



отделочные покрытия

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

· определение величины исправимого физического износа;

· определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

· определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик. Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания. Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 5. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания	Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика), в т. ч.
устройство фундаментов
устройство наружных стен
устройство перекрытий
устройство кровли
устройство перегородок
устройство подвесных потолков
устройство полов
внутренняя и наружная отделка
система канализации
система электроснабжения
система отопления
вентиляция и кондиционирование
Косвенные издержки
Прибыль предпринимателя
Общая восстановительная стоимость

2. Определим величину исправимого физического износа:

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, тыс. руб.



канализация
система электро-снабжения
система отопления
вентиляция и кондициони-рование

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом -- 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя	Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость
восстановительная стоимость исправимого физического износа
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
действительный возраст
общая физическая жизнь
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27,6%.

4. Функциональный износ

Функциональный износ -- это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

· износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

· износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

· недостатками, требующими добавления элементов;

· недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

· "сверхулучшениями".

Недостатки, требующие добавления элементов -- элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

"Сверхулучшения" -- элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "сверхулучшений", минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место. Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.

Пример 6. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве -- 110 тыс. руб.

· установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры -- 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры -- 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов -- 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры -- 190 тыс. руб.

· в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ -- 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада -- 80 тыс. руб.

1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае -- кондиционера):

2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими замены или модернизации элементов (в нашем случае -- электроарматуры):

3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного "сверхулучшениями" (в нашем случае -- позициями, которые функционально присущи складскому помещению):

Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:

Неисправимый функциональный износ вызывается:

· недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

· недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

· "сверхулучшениями".

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься за основу.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием "сверхулучшений", минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. -- связанные с наличием "сверхулучшения".

Пример 7. Определить неисправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:

· при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания не учитывалась установка системы пожаротушения (так как в существующем здании ее нет), при этом предполагается, что чистая потеря дохода, вызванная отсутствием установки, составляет 20 тыс. руб., норма капитализации для зданий -- 10%, а стоимость устройства системы пожаротушения при строительстве нового здания -- 150 тыс. руб.

· оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной, при этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 тыс. руб., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа, 172 900 тыс. руб., физический износ определен на уровне 40%, ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т. д.), в размере 500 тыс. руб., существующий коэффициент капитализации для зданий составляет 10%.

1. Определим величину неисправимого функционального износа, вызванного недостатками, не включенными в стоимость нового строительства, но которые должны быть, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием элемента или оборудования (в нашем случае -- системы пожаротушения).

2. Определим величину неисправимого функционального за счет "сверхулучшений" (в нашем случае -- большую высоту этажа):

Таким образом, стоимость неисправимого функционального износа здания составляет:

5. Внешний износ

Внешний (экономический) износ -- обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

· метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

· метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример 8. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа -- 21 000 тыс. руб.; стоимость земли -- 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли -- 10%; норма капитализации для земли -- 15%.

1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:

2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:

3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:

Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пример 9. Определить внешний (экономический) износ склада, находящегося вдалеке от вещевого рынка, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от вещевого рынка -- 600 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка -- 450 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 60 тыс. руб.

1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа склада:

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

· технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

· обоснование необходимости обновления действующего объекта;

· оценка зданий специального назначения;

· при оценке объектов в "пассивных" секторах рынка;

· анализ эффективности использования земли;

· решение задач страхования объекта;

· решение задач налогообложения;

· при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Литература

1. "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

2. "Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ". Постановление Правительства Российской Федерации

3. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

4. УПВС сб. № 28. Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., 1970

5. Терминологический словарь "Экономика и управление на предприятиях".

Подобные документы

Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 09.08.2010

Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

курсовая работа , добавлен 13.05.2015

Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

курсовая работа , добавлен 13.04.2010

Типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения. Подходы к оценке недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. Виды стоимости объекта оценки: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая. Определение величины накопленного износа.

презентация , добавлен 21.04.2015

Рассмотрение проблемы определения износа в оценке стоимости объекта недвижимости. Описание и вычисление износа, его экономического содержания, видов. Анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, выявление их достоинств и недостатков.

курсовая работа , добавлен 06.12.2014

Краткая характеристика объекта оценки - здания офисного типа. Определение его полной восстановительной стоимости и накопленного износа. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов. Потенциальный и действительный валовой доход от аренды.

курсовая работа , добавлен 14.03.2015

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.

контрольная работа , добавлен 14.01.2011

Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.

отчет по практике , добавлен 01.06.2015

Оценка рыночной стоимости производственного корпуса на основе определения затрат, необходимых для восстановления объекта с учетом накопленного износа. Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества.

курсовая работа , добавлен 10.05.2011

Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.

Накопленный износ оценивается разницей между стоимостью строительства аналогичных улучшений на дату оценки и рыночной стоимостью оцениваемых улучшений. Совокупный (накопленный) износ включает в себя три вида износа, а именно:

Физический,

Функциональный,

Внешний.

Физический износ - это снижение стоимости, здания вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных его конструктивных элементов или всего здания в целом.

Физический износ может быть связан с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д.

График. Кривая, отражающая процесс накопления физического износа.

I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта,

II - период стабилизации, III - период интенсивного накопления усталостных деформаций.

Функциональный износ - это снижение стоимости здания вследствие функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом потребностям рынка, предъявляемым к объекту недвижимости на дату оценки.

Физический и функциональный износы проявляются в виде конкретных недостатков в самом объекте недвижимости.

Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости здания, вызванная внешними по отношению к объекту недвижимости причинами. Этими причинами могут быть факторы физического, экономического, политического характера.

Данный вид износа присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и, в отличие от физического и функционального износов, в самом объекте не проявляется. Он связан с внешним окружением объекта {старение окружения).

Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

Физический и функциональный износы могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Устранимым является износ, причины которого экономически целесообразно устранить, то есть когда прирост стоимости объекта после ликвидации дефекта перекроет связанные с этим устранением затраты.

Неустранимым считается износ, затраты на ликвидацию которого больше прироста стоимости объекта, связанного с устранением выявленного дефекта.

Таким образом, тестом на характер износа (устранимый или неустранимый) является заключение - обладают ли восстановленные (отремонтированные) элементы дополнительной рыночной стоимостью, и покрываются ли издержки на ремонт.

Внешний (экономический) износ всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости, и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.

Методы определения накопленного износа.

Существуют следующие методы определения накопленного износа:

прямые:

метод срока жизни;
метод разбиения;

и косвенные:

метод экстракции.

Метод срока жизни.

Срок физической жизни (Тф) - это период времени, в течение которого здание существует и пригодно для использования (жилья).

Срок экономической жизни (Тэк) - это период времени, в течение которого здание приносит прибыль.

Эффективный возраст (Тэф) - определяется на основе экспертной оценки внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Срок оставшейся экономической жизни (Тост) - это период времени, определяемый разностью Тэк - Тэф.

Хронологический возраст (Тхр) - определяется на дату оценки с момента ввода объекта в эксплуатацию.

График. Оценка совокупного износа.

Расчет накопленного износа методом срока жизни предполагает, что отношение эффективного возраста к типичному сроку экономической жизни равно отношению накопленного износа к стоимости воспроизводства.

Этот метод может быть использован для:

определения износа всего здания;
отдельных его конструктивных элементов.

Необходимая справочная информация по определению нормативных сроков жизни здания и отдельных его элементов может быть получена из нормативных справочников

В процессе оценки накопленного износа методом срока жизни возникает вопрос об определении срока оставшейся экономической жизни . При этом следует исходить из предложений:

Метод разбиения.

Рассмотрим, как определяется накопленный износ при применении метода разбиения, использующего предположение о независимости различных видов износа как базовое.

При этом подразумевается, что и прибыль, получаемая от его работы, будет также одинакова. При данном методе затраченная стоимость списывается равномерно в одинаковом денежном размере. Метод предполагает, что сумма начислений будет равняться произведению коэффициента амортизации и стоимости приобретенного оборудования или объекта, зафиксированного в документах. Для расчета коэффициента применяется следующая формула: К=(1/n)100%, где:

К – коэффициент амортизации. Данное число выражается в процентах,
n – время его эксплуатации. Измеряется в месяцах.

К примеру, организацией было приобретено оборудование стоимостью в 50 000 рублей. Срок эксплуатации – 5 лет, то есть 60 месяцев. Ежемесячный коэффициент для расчетов будет равняться: (1/60)100 = 1.67. При этом сумма ежемесячного отчисления в счет покупки оборудования составит: 50 000*1.67%= 835 рубля.

Начисление амортизации линейным способом и его особенности

При нелинейных методах в первоначальный период амортизационные отчисления больше, чем в последующем (списание происходит по убыванию).Линейный способ удобно использовать в случаях, когда планируется, что объект будет приносить одинаковую прибыль в течение всего срока его использования. Главные недостатки линейного метода: Метод нецелесообразно применять для оборудования, подверженного скорому моральному износу, так как пропорциональное списание его стоимости не обеспечивает должную концентрацию ресурсов, необходимых для его замены.

Производственное оборудование характеризуется снижением производительности при увеличении количества лет эксплуатации. В результате оно будет требовать дополнительных затрат на обслуживание и ремонт, в связи с поломками и выходом из строя.

Расчет амортизации

Инструкция 1 Документ, направлен на урегулирование конфликтных ситуаций между сторонами после совершения ДТП актуален в первую очередь для страховых компаний, рассчитывающих материальный ущерб от аварии и размер выплаты компенсаций потерпевшим. Но автовладельцам тоже полезно ознакомиться с основными нормами, заложенными в нем.

Хотя бы для того, чтобы быть в курсе, почему на приобретение запчастей, необходимых для ремонта машины, и стоимость которых в торгующих организациях составляет, например, 20 тысяч рублей, ему выделят в пределах пятнадцати. 2 Самое интересное то, что подсчитать размер ущерба по нему невозможно. Правила регламентируют определение степени износа той или иной детали.

И если вникнуть в суть правовых норм, то владелец сможет рассчитать, сколько ему недоплатят.

Расчет амортизации в ms excel

Особенности применения линейного метода Для этого способа характерно начисление амортизации по каждому объекту. Линейный расчет амортизации наиболее распространен. Он считается самым удобным не только среди законодателей, но и среди бухгалтеров.
Сущность его заключается в исчислении суммы износа из первоначальной стоимости объекта, умноженной на норму амортизации. Поскольку настоящая статья посвящена линейному способу расчета амортизации, то и рассмотрим его более подробно.
Амортизация: формула расчета по линейному способу Заметим, что, независимо от установленного компанией способа начисления износа, к объектам, относящимся к 8-10 группам основных фондов по российскому классификатору, применяется только линейный метод амортизации.

Пример расчета амортизации линейным способом. амортизация основных средств

Организация самостоятельно определяет для себя, какой метод расчета для данного объекта будет использован, свой выбор следует закрепить в учетной политике. Кроме того, выбранный метод отражается в инвентарной карточке основного средства.

Важно

Рассмотрим для начала более подробно линейный метод расчета амортизационных отчислений. Как правило, в подавляющем большинстве случаев предприятия используют именно этот способ.

Это самый простой и распространенный метод расчета. В течение всего срока использования амортизация списывается равными долями. Начислять амортизацию следует начинать с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету.
Для расчета амортизационных отчислений по этому методу необходимо знать первоначальную (или восстановительную) стоимость основного средства и норму амортизации.

Как рассчитать амортизацию: 4 метода начисления

Основой расчета по линейному принципу является следующая формула: произведение первоначальной либо восстановительной (если проходила переоценка) стоимости и установленной для этого объекта нормы амортизации, вычисляемой так: Н = 1/п * 100%, где п – СПИ в месяцах или годах. Пример расчета амортизации линейным способом Компанией приобретен и введен в работу объект стоимостью 180 000 руб.

Внимание

СПИ по соответствующей классификатору группе ОС – 5 лет. 1 вариант: Рассчитаем годовую норму амортизационных отчислений: Н = 100% / 5 лет = 20%, т. е. 20% стоимости должно списываться каждый год. В сумме 180 000 * 20 / 100 = 36 000 руб., т. е. за год цена объекта уменьшается на 36 тысяч руб.

Ежемесячная норма – 36000 / 12 = 3000 руб. 2 вариант: ежемесячная амортизация, формула расчета: Н = 100%/60 мес. = 1,6667 За месяц сумма износа составила 180 000 * 1,6667 = 3000 руб. Так начисляется амортизация линейная.

Расчет амортизации линейным способом: пример

К РФ, начисление амортизации производится исходя из остатка от изначальной стоимости объекта и срока эксплуатации, определенного предприятием на основе ряда факторов. Для начала необходимо определить коэффициент амортизации.

Он определяется по следующей формуле: K=(2/n)100%, где:

K – коэффициент амортизации. Также выражается в процентном соотношении.
n – срок, в течение которого оборудование будет полезно.

После того как остаточная стоимость амортизируемого имущества достигнет 20% от первоначальной, амортизация будет начисляться следующим методом:

Остаток на полученную стоимость фиксируется и считается базовым при расчетах.
Амортизация за месяц определяется как частное между базовой стоимостью и количеством оставшихся месяцев эксплуатации объекта.

Попробуем разобраться на конкретном примере: Был куплен станок стоимостью в 25 000 рублей.

Расчет амортизации ос линейным способом

Особенности расчета Начинают начислять амортизацию с начала месяца, следующего за месяцем ввода объекта в производственный процесс. К примеру, даже, если имущество приобретено, а ввод в эксплуатацию датирован 1-го марта, то начислять износ следует с 1-го апреля.

Те же правила действуют и на объекты, полученные безвозмездно. По такому же принципу происходит прекращение начисления амортизации: с 1-го числа месяца, идущего за месяцем, в котором сумма износа сравнялась с первоначальной стоимостью объекта.

Существуют и другие причины для прекращения начисления износа, например при ликвидации, выбытии или консервации объекта в связи с возникшей необходимостью. При выходе из законсервированного состояния (по письменному распоряжению руководства компании) амортизация ОС также начисляется с начала месяца, следующего за тем, в котором эксплуатация объекта возобновлена.

Как начисляется амортизация?

Порядок амортизации При равномерном начислении амортизации руководствуются общими правилами произведения амортизационным отчислений, а именно:

начислять амортизацию необходимо с 1 числа месяца, следующего после месяца постановки данного имущества на баланс предприятия;
производить амортизационные отчисления в независимости от финансовых результатов;
производить амортизационные отчисления каждый месяц и учитывать их в соответствующем налоговом периоде;
основаниями для приостановления отчислений амортизации считаются консервация объекта на срок от 3 месяцев или его долговременный ремонт (более года).

Обратите внимание Износ автомобиля – это количественная мера физического старения под влиянием внешних и внутренних факторов, полученная в процессе эксплуатации автомобиля и характеризующая состояние как всего автомобиля в целом, так и его отдельных элементов (узлов, деталей). При оценке автомобиля разделяют две разновидности износа: физический (естественный, эксплуатационный) и моральный. Полезный совет Самый распространенный вид неисправностей деталей автомобилей – износы. Износ любой детали автомобиля происходит в 3 этапа: первый этап – приработка трущихся деталей; второй этап – период нормальной работы, который занимает 80-90 процентов всего времени работы детали; третий этап – период усиленного изнашивания (аварийного износа).

Рассчитать сумму накопленного износа используя линейный метод

Норма амортизации зависит от срока полезного использования. Срок полезного использования определяется бухгалтером самостоятельно при принятии основного средства к учету.

Норма амортизации рассчитывается по формуле: 100% / срок полезного использования. Годовая сумма амортизационных отчислений определяется по формуле: (первоначальная стоимость * норма амортизации) / 100% Соответственно для получения помесячной суммы амортизации полученную годовую сумму амортизационных отчислений следует разделить на 12 месяцев.

Например, фактические затраты на приобретение основного средства за минусом НДС составили 15000 рублей. Бухгалтер определил срок полезного использования 4 года.

В соответствии с приведенными данными рассчитаем месячную сумму амортизации. 1. Определение нормы амортизации: 100% / 4 = 25% 2. Определение годовой суммы амортизации: (15000 * 25%) / 100% = 3750 3.

Главная → Бухгалтерские консультации → Основные средства Актуально на: 4 августа 2017 г. Линейный метод расчета амортизации основных средств и нематериальных активов – наиболее распространенный способ в бухгалтерском и налоговом учете.

Использование этого метода целесообразно в случае, когда экономические выгоды от использования амортизируемого объекта поступают равномерно в течение срока полезного использования либо поступление таких выгод не может быть надежно оценено. Также использование линейного метода в налоговом учете, в отличие от нелинейного, в некоторых случаях является обязательным. О том, как рассчитать амортизацию линейным способом на примере, покажем в нашей консультации.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

1. Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.

2. Не делается различий между видами износа.

3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.

2. Метод сравнения продаж

При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.

Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.

3. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Определение функционального износа

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

§ Недостатками, требующими добавления элементов;

§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

§ «сверхулучшениями»

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.

Существует два подхода к оценке внешнего износа:

§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

Коэффициенты физического, функционального и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах от стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

- аддитивный;
- мультипликативный.
- При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

(Формула 7)

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

(Формула 8)

При использовании доходного подхода вообще не требуется специальный учёт какого-либо вида износа, так как влияние каждого из них проявляется в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется определение лишь его физического износа для корректировки цен близких аналогов по степени износа, если это необходимо:

(Формула 9)

где: Ки, физ, оц; Ки, физ, ан - коэффициенты физического износа объекта оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению полной стоимости воспроизводства (Св) с последующим учётом обесценения вследствие действия всех трёх видов износа:

(Формула 10)

Формулы для определения коэффициентов износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:

- первым всегда учитывают физический износ;
- затем функциональный;
- потом внешний (экономический) износ.
2.7.4 Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Таблица 4

Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Показатель	Значение
Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м.
Площадь помещения, м2
Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.
Год постройки (ориентировочно)
Фактический возраст
Нормативный срок службы	1 гр. здания (150 лет)
Физический износ, %
Функциональный износ, %
Внешний износ, %
Совокупный износ, %; руб.
Стоимость объекта оценки с учетом износа, руб.
Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м.
Год проведения последнего ремонта
Износ внутренней отделки, %; руб.
Дополнительные затраты на ремонт, руб.
Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.

Стоимость 1 кв.м. общей площади жилого помещения по фактическим данным предприятий я взяла из таблицы 5.

Таблица 5

Динамика средней стоимости продажи кв. метра квартир в Челябинске*

Средняя площадь	Средняя стоимость квартир	Средняя стоимость мІ
однокомнатные квартиры
двухкомнатные квартиры
трехкомнатные квартиры
Все объекты