Необязательая оценка
Необязательая оценочная деятельностьосуществляется на основании договора между оценщиком (ЮЛ или ИП) и Заказчиком (ФЛ, ИП, ЮЛ)
Договор заключается по общему правилу, в соответствии с ГК РФ.
Также усвя договора приводятся в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ":
Основания заключения договора;
Вид объекта оценки;
Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
Заключение договора
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
После заключение с заказчиком договора об оценке проведение оценки включает в себя следующие этапы:
1. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки:
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
3. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов:
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:
Законодательно не определен порядок получения итоговой стоимости. На практике оценщик чаще всего для определения итоговой величины стоимости объекта оценки применяет метод субъективного взвешивания. При данном методе оценщик анализирует преимущества и недостатки каждого подхода и присваивает им коэффициенты, вычисляя средневзвешенную величину стоимости объекта оценки.
5. Составление и передача заказчику отчета об оценке:
Основные требования к отчету об оценке как акту, имеющему юридическое значение, сформулированы в ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и "Федеральном стандарте оценки"- ФСО- 3.
Таким образом, основными законодательными документами по оценке являются:
1. ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"
2.Международные стандарты оценки. - www.cfin.ru
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 395 "О лицензировании оценочной деятельности".
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к поведению оценки», ФСО N1, 2007
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» ФСО N2, 2007
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» ФСО N3, 2007.
7. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, ФСО № 4. 2011.
8. Федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, ФСО N 5. 2011.
В федеральном стандарте оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» сказано, что проведение оценки включает следующие этапы:
1) заключение договора на проведение оценки, в том числе задание на оценку;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;
4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5) составление отчёта об оценке.
К объектам оценки стоимости предприятия относятся материальные и нематериальные активы предприятия, кредиторская задолженность, т.е. весь имущественный комплекс (система), состоящий из недвижимых и движимых вещей, необходимых для реализации целей, поставленных перед данным комплексом. Оценивать можно любые активы, объекты, виды собственности.
К объектам оценки в соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности относятся: o отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права па имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав.
Цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, знание которого необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ могут быть заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц (контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные, страховые компании, налоговые и другие организации, владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.).
Оценку бизнеса проводят в целях: 1) передачи прав собственности, 2) определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям, 3) реструктуризации предприятия, 4) разработки плана развития предприятия и принятия обоснованных управленческих решений, 5) повышения эффективности текущего управления предприятием, 6) определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании, 7) осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса, 8) определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке, 9) страхования, 10) налогообложения, 11) ликвидации предприятия - дела о несостоятельности (банкротстве).
В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе: рыночная стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; стоимость замещения объекта оценки; стоимость воспроизведения объекта оценки; стоимость объекта оценки при существующем использовании; инвестиционная стоимость; стоимость объекта для целей налогообложения; ликвидационная стоимость; утилизационная стоимость; специальная стоимость;
Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.
I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость.
Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга.
Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость - это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов.
II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта.
Стоимость замещения - это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.
Стоимость воспроизводства - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам.
III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования.
Ликвидационная стоимость - это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость, для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.
Инвестиционная стоимость - это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором.
Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.
Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.
При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.
Заключение с заказчиком договора об оценке . Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать: основания заключения договора; вид объекта оценки; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 пунктом 16 проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
В процессе деятельности оценщика и отчетах ООО «Капитал» описание процесса прослеживается следующим образом:
1) Осмотр объекта.
2) Изучение документации, предоставленной Заказчиком.
3) Сбор необходимой информации для выполнения расчетов.
4) Применение общепринятых подходов к оценке имущества: затратного, сравнительного и доходного.
5) Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта.
6) Написание отчета об оценке.
Состав и содержание исходной информации.
ООО «Капитал» осуществляет оценку стоимости недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и стоимости предприятия (бизнеса).
Во время прохождения производственной практики проводилась работа по определению рыночной стоимости производственно складского помещения.
Исходной информацией при оценке объектов недвижимости является:
1. Технический паспорт;
2. Свидетельство на право собственности;
3. Балансовая стоимость;
4. Информация, полученная в процессе визуального осмотра.
Исходной информацией при оценке машин и оборудования является:
1. Технический паспорт;
2. Инвентаризационная ведомость;
3. Акты технического состояния;
4. Результаты визуального осмотра;
5. Сведения о проведенном ремонте (капитальном и профилактическом).
Оценка объекта.
За время прохождения производственной практики я приняла участие в проведении оценки торгово-офисного помещения, общей полезной площадью 171,6 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по ул. Московская, 289, в г. Калуга - (далее Объект) и написании отчета об оценке.
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости объекта. Оценка определяет рыночную стоимость полного права собственности на объект.
Рынок земли:
Сегодня земельный рынок в России характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения могли находиться в собственности, то земля до недавнего времени, с учетом введения в действие Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001 г., предоставлялась только в аренду или в пользование. Практика хождения на рынке земельных участков как объектов собственности практически отсутствует, информация о сделках подобного рода крайне ограничена. До настоящего времени, в основном, приходится оперировать отношениями аренды земельных участков.
Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них пассивный и находится в стадии формирования.
Состояние рынка аренды земельных участков:основным арендодателем земельных участков выступает органы местного самоуправления; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению и назначения улучшений.
Право заключения договора аренды является платным. Участки земли могут арендоваться на конкурсной основе. Арендатором может выступать любое юридическое и физическое лицо.
Рынок земли под объектами недвижимости коммерческого назначения, в условиях проведенной приватизации предприятий и отсутствия полного кадастрового учета, оценки и механизма купли-продажи, практически отсутствует.
Однако, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определил, что «при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном» настоящим Законом.
До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются законодательными органами Субъектов РФ в размере от 0,7 до 1,3».
В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объектов. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При применении этого метода стоимость недвижимости коммерческого назначения определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.
Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:
Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:
ð наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);
2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.
Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.
2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.
3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.
4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.
В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.
| Эллемент сравнения | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 |
| Тип объекта | Застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | Не застроенный земельный участок | |
| Местоположение | г. Калуга, Терепец, ул. Московская | |||||
| Площадь, кв.м | ||||||
| Площадь, сотки | ||||||
| Передаваемые права (юр.права и огр.) | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Условия финансирования | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная | рыночная |
| Условия сделки | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая | коммерческая |
| Время продажи | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. |
| Категория земель | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
| Разрещенное использование | коммерческое | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | под строительство коммерческих объектов | |
| Наличие коммуникаций | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка | коммуникации вблизи участка | все коммуникации на участке | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка |
| Наличие подъездной дороги | есть | есть | есть | есть | есть | есть |
| Стоимотсь зем.уч-ка руб/кв.м | ||||||
| Стоимость зем.уч-ка руб/сотка | ||||||
| Источник информации | Техническая документация | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru | novosel40.ru |
| Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Аналог №5 | |
| Местоположение | г. Калуга, ул.Московская, 289 | г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун | г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева | г. Калуга, п. Росва, дер. Городок | г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая | г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино |
| Передаваемые права | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка №1 | ||||||
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Корректировка №2 | ||||||
| Величина корректировки, руб. | ||||||
| Скорректированная цена, руб./сот. | ||||||
| Условия продажи | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
| Корректировка №3 | ||||||
| Величина корректировки, руб. | ||||||
| Скорректированная цена, руб./сот. | ||||||
| Дата предложения | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | февраль 2012г. | |
| Корректировка №4 | ||||||
| Корректировка на уторгование, % | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | 13,0 | |
| Скорректированная цена, руб./сот. | 31 500 | 37 286 | 31 500 | 43 500 | 39 633 | |
| Стоимость жилой недвижимости, тыс.руб./кв.м | 48,8 | 48,9 | 48,9 | 40,4 | ||
| Поправка на местоположение, коэф. | 0,998 | 0,998 | 1,208 | 0,841 | 0,841 | |
| Скорректированная цена, руб./кв.м | 31 437 | 37 211 | 38 052 | 36 584 | 33 331 | |
| Расположение коммуникаций | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка | коммуникации вблизи участка | все коммуникации на участке | все коммуникации на участке | коммуникации вблизи участка |
| Корректировка на расположение коммуникаций, коэф. | 1,22 | 1,22 | 1,00 | 1,00 | 1,22 | |
| Скорректированная цена, руб./сот. | 38 353 | 45 397 | 38 052 | 36 584 | 40 664 | |
| Рыночная стоимость, руб./сот. | 39 810 | |||||
| Рыночная стоимость, руб. | 676 770 |
Объяснение корректировок
1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.
2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.
3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.
4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.
5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:
С оц = С ан × [Р оц / Р ан ] n ,
где:
С оц – стоимость Объекта оценки;
С ан – стоимость объекта-аналога;
Р оц - главный параметр оцениваемого объекта;
Р ан - главный параметр аналога;
n – коэффициент торможения цены.
Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.
Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.
Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.
Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.
При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:
1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.
2.Расчет рыночной стоимости строений:
Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).
Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:
§ физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;
§ функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;
§ экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.
Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.
3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.
Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)
Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.
Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:
– метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);
– поэлементный метод;
– сметный метод (или метод количественного анализа).
Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)
По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:
– сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;
– сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).
Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).
Поэлементный метод
Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.
Сметный метод (метод количественного анализа)
Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.
При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:
постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";
приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";
приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;
Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.
Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:
С 2012 = С 1969 ´ К кор ´ К 1969 - 1984 ´ К 1984 – 1991 ´ К 1991 – 2001 ´ К 2001 – 2012 ,
где С 1969 – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);
К кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;
Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:
С = С 12 ´ V + ПЗ + НДС,
где: С 2012 – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;
V – строительный объем здания, куб.м;
ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;
НДС – налог на добавленную стоимость (18%).
Расчет физического износа
Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.
| № п/п | Наименование элемента | Техническое состояние | Удельный вес элемента в стоимости или материалоемк., % | Фактический износ элемента по результатам исследования, % | Доля физического износа элемента в здании, % |
| Фундаменты | Трещины | 1,4 | |||
| Стены и перегородки | Глубокие трещины и отпадения штукатурки местами, выветривание швов | 5,8 | |||
| Перекрытия | Трещины в плитах поперек рабочего пролета | 4,25 | |||
| Кровля (покрятия) | Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки | 1,2 | |||
| Полы | Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м 2 на площади до 25% | 3,6 | |||
| Проемы | Удовлетворительное состояние | 0,6 | |||
| Отделочные работы | Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки | 0,6 | |||
| Внутренние сантехнические и электротехнические работы | Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек | ||||
| Прочие работы | 1,5 | ||||
| Суммарный физический износ с учетом округления | 21, 95 |
Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.
Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:
- 1й этап. Постановка задания на оценку.
- 1.1. Цель оценки.
- 1.2. Вид определяемой стоимости.
- 1.3. Установление оцениваемых имущественных прав.
- 1.4. Дата проведения оценки.
- 2й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.
- 2.1. График работ по оценке.
- 2.2. Источники информации.
- 2.3. Выбор методов оценки.
- 2.4. Затраты на проведение оценки.
- 2.5. Денежное вознаграждение за проведение оценки.
- 2.6. Составление договора на оценку.
- 3й этап. Сбор и анализ информации.
- 3.1. Осмотр объекта и прилегающей территории.
- 3.2. Юридическое описание объекта недвижимости.
- 3.3. Физические характеристики и местоположение.
- 3.4. Экономическая информация.
- 3.5. Проверка достоверности собранной информации.
- 3.6. Анализ и обработка информации.
- 4й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.
- 4.1. Анализ земельного участка как условно свободного.
- 4.2. Анализ земельного участка с улучшениями.
- 5й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.
- 5.1. Оценка стоимости на основе доходного подхода.
- 5.2. Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.
- 5.3. Оценка стоимости на основе затратного подхода.
- 6й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
- 6.1. Проверка полученных данных о величине стоимости.
- 6.2. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.
- 6.3. Выведение итоговой величины стоимости.
- 7й этап. Составление отчета об оценке.
Постановка задания на оценку.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
- - идентификацию объекта недвижимости;
- - идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
- - назначение (сфера применения) результатов оценки;
- - выбор и определение вида стоимости;
- - уточнение даты проведения оценки;
- - описание объема оценки;
- - уточнение иных ограничений.
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.
Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов. Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и строений.
Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделением или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие ограничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, ограничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией.Сфера применения или назначение результатов оценки - это экономическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определения:
- - цены купли-продажи;
- - суммы залога при кредитовании;
- - базы налогообложения;
- - условий арендного договора;
- - стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
- - базы справедливой компенсации при отчуждении имущественных прав;
- - базы договора страхования.
Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптимальной процедуры оценки - от сбора и анализа необходимой информации до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов.
Оценка экспертная - это название целой системы диагностических методов, которые чрезвычайно широко применяются в менеджменте, экономическом анализе, психологии, маркетинге и других сферах. Эти методы позволяют охарактеризовать, классифицировать, присвоить определенный ранг или оценку событиям и понятиям, которые не поддаются количественному измерению.
В каких случаях необходима экспертная оценка
В ходе какого-либо исследования на любом из его этапов может быть применен метод В управленческой деятельности он может пригодиться:
- На стадии определения целей и задач исследовательского процесса.
- Во время построения или проверки гипотезы.
- Для разъяснения проблемной ситуации. Для интерпретации происходящих процессов и событий.
- Чтобы обосновать адекватность применяемого инструментария.
- Для генерации рекомендаций, а также для реализации многих других целей.
Проведение экспертной оценки оправдано в тех случаях, когда нельзя принять решение, основываясь на точных расчетах (для составления психологического портрета, рабочей характеристики, оценки экономической неопределенности и рисков).
Чаще всего применение таких оценок становится важным в ситуации выбора одного или нескольких вариантов из предложенного множества:
- Запуск в серийное производство одного из разработанных вариантов продукции.
- Подбор космонавтов из многочисленных претендентов.
- научной работы, который будет профинансирован.
- Выбор предприятия, которое получит экологический кредит.
- Определение инвестиционного проекта для вложения финансовых средств.
Кто такие эксперты, и как они работают
Как следует из названия метода, экспертная оценка предполагает привлечение одного или нескольких специалистов-экспертов, компетентных для вынесения оценок лиц, а также обработку их мнения. Подбор экспертов осуществляют с учетом адекватности их суждений и опыта в данной области.
Оценка экспертная может быть выражена как количественно, так и качественно. Данные экспертных исследований нужны руководителям, менеджерам и сотрудникам управляющего звена как основание для принятия решений.
Разработка экспертной оценки чаще всего проводится путем создания рабочей группы, которая занимается организацией деятельности эксперта (или нескольких экспертов). Если приходится задействовать более одного человека, их объединяют в экспертную комиссию.
Сколько экспертов потребуется?
В зависимости от специфики задания и возможностей предприятия, для проведения экспертной оценки может быть приглашен один или несколько экспертов. При этом оценка экспертная называется индивидуальной или коллективной.
Индивидуальной становится оценка, которой преподаватель характеризует глубину знаний студента. Также к этому типу относят диагноз, поставленный одним врачом. Однако при спорных или сложных ситуациях (серьезное заболевание, постановка вопроса об отчислении учащегося), прибегают к коллективному решению вопроса. Здесь необходимы симпозиумы врачей и организация комиссии преподавателей.
Такой же алгоритм действует и в армии: чаще всего решение принимается командующим единолично, однако при необходимости собирают военный совет.
Последовательность процедуры оценивания
Последовательность формирования актуальной и объективной экспертной оценки представляет собой такие этапы:
- Проведение которую требуется исследовать.
- Подбор экспертов для проведения процедуры.
- Изучение существующих способов, с помощью которых будет выполнен замер экспертных оценок.
- Проведение самой процедуры оценивания.
- Сведение и анализ информации, полученной в ходе оценивания.
При этом может потребоваться выполнение проверки входных данных, на которых будет основана оценка экспертная. В некоторых случая рабочей группе приходится менять состав экспертной группы или прибегать к повторному замеру тех же вопросов (с целью сопоставить в дальнейшем полученную оценку с объективными данными из других источников).
Ход оценивания: характеристика этапов
Большое значение для успешного проведения процедуры имеет компетентное решение организационных вопросов:
- Планирование затрат на мероприятие (оплата услуг экспертов и специалистов по анализу полученных данных, расходы на аренду помещения, покупка канцтоваров).
- Подготовка необходимых материалов (составление и распечатка бланков, обеспечение инвентарем).
- Выбор и инструктаж модератора мероприятия.
В процессе работы эксперты должны руководствоваться выделенным регламентом, так как дополнительное время на принятие решения не влияет на его точность.
Когда будут получены ответы всех специалистов, выполняется оценка экспертного заключения. При этом учитывается степень согласованности всех мнений. Если однозначного согласия нет, рабочая группа должна выяснить причину разногласий, зафиксировать образование нескольких групп мнений и отсутствие согласованности как результат экспертной оценки. Затем оценивается ошибка исследования и выполняется построение модели на основании тех данных, которые были получены. Это необходимо, чтобы впоследствии можно было провести аналитическую экспертизу.
Методы, применяемые для проведения индивидуальной экспертной оценки: что такое интервью
Среди самых действенных и часто применяемых методик можно назвать:
- Аналитический способ.
- Метод написания сценария.
- Интервью.
В согласии с методикой проведения интервью, прогнозист беседует с экспертом, задавая ему вопросы. Предметом разговора становятся перспективы развития объекта или явления, о котором идет речь. Программа опросника разрабатывается заранее.
Эффективность и качество экспертной оценки напрямую зависят от того, сможет ли эксперт в условиях ограниченного времени предоставить заключение.
Проведение экспертизы аналитическим методом
Выбирая аналитический метод для осуществления оценки, специалист-эксперт должен подготовиться к тщательному выполнению самостоятельной работы. Ему предстоит анализировать тенденции, оценивать состояние и возможные пути развития объекта, по отношению к которому применяется прогнозирование.
Система экспертных оценок предусматривает изучение всей информации об объекте, которая доступна эксперту. Результат оформляется как
Основным преимуществом аналитического метода становится то, что специалист может проявить все свои индивидуальные способности.
Правда, этот способ не подходит для анализа крупных и сложных систем, так как эксперту может не доставать знаний из смежных областей.
Осуществление экспертизы путем написания сценариев
Строго говоря, этот метод не должен быть отнесен только к категории индивидуальных способов оценивания, так как он с успехом применяется для работы в группе.
Чтобы использовать этот метод, эксперту следует определить логику изучаемых процессов и явлений относительно времени и разных комбинаций условий. Затем он сможет установить предположительную последовательность событий (их развитие, переход от ситуации в данный момент к прогнозируемому состоянию). Сценарий отражает все ступени решения задачи, а также предусматривает возникновение возможных препятствий.
Коллективная экспертиза: метод «мозгового штурма»
Для оценки сложных, масштабных, многоуровневых систем не обойтись без привлечения нескольких специалистов-экспертов.
Порученное задание они могут выполнить, применяя один из методов:
- Коллективную генерацию идей («мозговая атака»).
- Метод «635».
- Метод Дельфи.
- Оценку комиссий.
Благодаря коллективным усилиям и особенной организации, эксперты могут эффективно провести самые сложные процедуры, такие как экспертная оценка рисков для инвестиционного проекта или прогнозирование деятельности различных систем.
«Мозговой штурм» позволяет в полной мере раскрыть творческие данные экспертов. На первом этапе специалисты активно генерируют идеи, затем применяют деструктурирование (подвергают их критике, разрушают), выдвигают контридеи и вырабатывают согласованную точку зрения.
Главным условием становится отсутствие критики вначале и высказывание всех спонтанно возникающих идей.
Специфика метода «635»
Такое название метод получил из-за приема, который применяют эксперты при его использовании: каждый из шести экспертов записывает на листе бумаги три спонтанно возникших идеи за период, равный пяти минутам.
В чем особенность метода Дельфи
Целью разработки этого способа экспертного оценивания стала необходимость в более строгой и обоснованной процедуре, которая могла бы дать объективный и максимально полезный результат.
Его применяют эксперты, приглашенные в научные и технические институты, инвестиционные и страховые компании, а также в ряде других случаев.
Суть метода в том, что проводят многотуровые индивидуальные опросы (зачастую с помощью анкет). Затем выполняется компьютерный анализ экспертных оценок для формирования коллективного мнения. При этом выявляют и обобщают аргументы для защиты каждого суждения.
На следующем этапе полученные результаты передают экспертам для корректировок. Их несогласие с коллективным суждением должно быть письменно обосновано. В результате многократного возвращения оценки на корректировку рабочая группа добивается сужения диапазона и выработки согласованного суждения, касающегося перспектив развития исследуемого объекта.
Чем хорош метод:
- Эксперты, принимающие участие в оценке, не знают друг друга и не общаются. Таким образом, исключено их взаимодействие.
- Результаты предыдущих туров также представляют интерес и ценность для рабочей группы.
- Представляется возможность получения статистической характеристики группового мнения.
Несмотря на относительно высокую затратность и продолжительность, этот метод становится лучшим способом предопределения развития долгосрочных ситуаций проблемного характера.
Нередко оценка выполняется специально организованной комиссией (метод комиссий), которые за «круглым столом» рассматривают все аспекты проблемы и принимают согласованное решение. Недостатком становится влияние участников друг на друга и искажение результатов. Примером может служить экспертная преподавателей и врачей.
Другие методы
Выше были перечислены самые распространенные методы выполнения экспертизы, но в практике производственных, научных и исследовательских организаций применяются и другие.
В зависимости от специфики ситуации, которую требуется спрогнозировать, а также от ресурсов и возможностей предприятия, могут быть применены:
- Деловая игра. Она позволяет смоделировать необходимое количество ситуаций для изучения особенностей системы управления или других процессов.
- «Суд» - инсценировка судебного процесса, при котором некоторые эксперты защищают варианты решений, другие пытаются их опровергнуть.
- Метод доклада - после проведения анализа, эксперт выражает свое мнение в виде аналитической записки или доклада. Это актуально при необходимости проведения относительно несложной работы (например, экспертная оценка автомобиля для страхования, налогообложения или возмещения ущерба).
В качестве итога можно отметить, что существование большого количества методов и способов проведения экспертной оценки позволяет руководителю предприятия и рабочей группе выбрать наиболее эффективный вариант для решения конкретной проблемы.