Əgər mənzil sahibləri yaşayış binası idarəedici təşkilatdan narazıdırlar, onu dəyişə bilərlər. İdarəetmə şirkətini bacarıqla dəyişdirmək və ya ona keçmək üçün xüsusi bir prosedur və müəyyən qaydalar var dərhal forma bir yaşayış binasındakı binaların sahiblərinin idarə edilməsi və ya bu məqsədlə bir HOA yaratmaq. Bu yazıda idarəedici təşkilatı necə düzgün dəyişdirmək barədə danışacağıq.
İdarəetmə şirkətini dəyişdirmək üçün nə lazımdır
Mənzil sahiblərinin idarəetmə şirkətinin onlara keyfiyyətsiz və ya natamam xidmətlər göstərdiyinə inanması qeyri-adi deyil. Belə bir vəziyyətdə sakinlər yaşayış binası idarəetmə müqaviləsinə dəyişiklik və əlavələr etmək üçün ona yenidən baxılması tələbi ilə çıxış etmək hüququna malikdir. Sənədin hansı bölmələri daha çox redaktəyə ehtiyac duyur? İlk növbədə, bu, Dövlət Tikinti Komitəsinin tələblərinə cavab verməyən evin saxlanması üçün idarəetmə şirkətinin işlərinin və xidmətlərinin siyahısıdır. Bundan əlavə, tez-tez müqaviləni idarəetmə təşkilatının öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinə necə nəzarət etdiyi, ümumi əmlaka nəyin daxil olduğu, habelə idarəetmə şirkətinin xidmətləri üçün haqqın məbləği hansı qaydada olduğu barədə məlumatla əlavə etmək lazımdır. dəyişikliklər.
İdarəetmə müqaviləsini yenidən müzakirə etmək üçün sizə lazımdır:
- idarəetmə şirkətindən idarəetmə müqaviləsini öyrənməyi tələb etmək;
- müqavilənin məzmununu Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində (162-ci maddənin 3-cü hissəsi) olan normalarla müqayisə edin;
- protokoldakı fikir ayrılıqlarını təsvir edir və Cinayət Məcəlləsinə təqdim edir;
- belə bir zərurət yaranarsa, onun iştirakı ilə işçi qrupu yaradılsın idarəedici təşkilat müqavilənin razılaşdırılmış mətnini hazırlamaq;
- rezidentlərin ümumi yığıncağında razılaşdırılmış idarəetmə müqaviləsinin qəbuluna baxmaq;
- razılaşdırılmış müqavilənin surətini Cinayət Məcəlləsindən tələb etmək;
- müqavilənin razılaşdırılmış mətnini öyrənilməsi və imzalanması üçün mənzil sahiblərinə təqdim etmək;
- icarəçilərin ümumi yığıncağında müqavilənin əsas müddəalarını təsdiq edir;
- idarəetmə şirkəti mənzil sahibləri ilə müqavilə bağlamaqdan imtina edərsə, onlar idarəetmə şirkətini dəyişdirmək və müvafiq prosedura başlamaq qərarına gələ bilərlər.
Niyə sahiblər bir mənzil binasında idarəetmə şirkətini dəyişdirməyə qərar verirlər
Mənzil binasının kirayəçilərinin onunla bağladıqları müqavilədə idarəetmə şirkətinin öhdəlikləri aydın şəkildə göstərilməlidir. Cinayət Məcəlləsinin əksər hallarda dəyişdirilməsinə səbəb onun öz vəzifələrini yerinə yetirməməsi və ya icrasının lazımi səviyyədə olmamasıdır. İdarəetmə təşkilatını dəyişdirmək qərarı çox vaxt şirkətin fəaliyyəti haqqında məlumatların əlçatmazlığı və qeyri-şəffaflığı səbəbindən mənzil sahibləri tərəfindən qəbul edilir (qanun idarəetmə şirkətini onun işi haqqında məlumatı sakinlərə açıqlamağı məcbur edir).
Beləliklə, idarəetmə şirkətini dəyişdirməyin ən çox yayılmış səbəbləri arasında aşağıdakılar var.
- Aşağı keyfiyyət göstərilən xidmətlər:
- soyuq mövsümdə istilik rejiminə əməl edilməməsi;
- nizamsız su təchizatı, isti suyun olmaması;
- gecikmələrlə zibil yığılması və s.
- Ümumi əmlakın saxlanması pis vəziyyətdə:
- ümumi ev əmlakının və avadanlıqlarının nasazlığının aradan qaldırılmasının vaxtında aparılmaması (bu işlərin yerinə yetirilməsi üçün ciddi müddətlər var);
- təmir edilməməsi və ya keyfiyyətsiz aparılması, ərazinin təmizlənməsi və digər işlərin görülməsi.
- Məlumatların gizlədilməsiöz işiniz haqqında.
- Mənzil sahiblərinin şikayətlərinə vaxtında cavab verilməməsi, öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi.
İdarəetmə şirkətinin hərəkətsizliyi faktları varsa, mənzil sahibləri şikayət verməlidirlər. İdarəetmə şirkətinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsinin hər bir halı, sonradan idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi üçün əsas olacaq aktların tərtib edilməsi ilə sənədləşdirilməlidir.
Əgər Cinayət Məcəlləsi şikayətlərə cavab vermirsə və birbaşa vəzifələrinə məhəl qoymursa, onunla əməkdaşlığa son qoyulmalıdır. Qanun, müqavilənin sonunda sahiblərin idarəetmə şirkətini dəyişdirmək hüququnu təmin edir. Cinayət Məcəlləsinin qüvvədə olduğu ilk il ərzində ona xitam vermək qadağandır.
Ekspert rəyi
Yaxşı idarəetmə şirkətinin fəaliyyəti mənzil sahibləri üçün şəffaf olmalıdır
Yu.M. Fedorov,
"Mənzilin idarə edilməsi" jurnalının eksperti
Yaşayış binasının kirayəçiləri arasında borcların yaranmasının qarşısını almaq onun yığılmasından daha təsirli bir taktikadır. İdarəetmə şirkəti öz öhdəliklərini nə qədər yaxşı yerinə yetirirsə, yığılan ödənişlərin həcmi nə qədər yüksək olarsa, şirkət mənzil sahibləri arasında bir o qədər etimad qazanır. İşinin strategiyasını tərtib edərkən, idarəedici təşkilat MKD sakinlərinin ehtiyac və istəklərini diqqətlə təhlil etməlidir.
İdarəetmə şirkətini yeni binada dəyişmək mümkündürmü?
Ev istifadəyə verildikdən sonra müvafiq təşkilat - idarəetmə şirkəti tərəfindən xidmət göstərilməyə başlayır. Əksər hallarda, tərtibatçı öz mənfəətini düşünərək, törəmə şirkətin xidmətlərini təklif edir və başqa şəkildə reklam edir. Bundan əlavə, MKD-ni tikən şirkət ərazidəki evlərə xidmət göstərən idarəetmə şirkətini əməkdaşlığa cəlb edə bilər.
Tərtibatçının törəmə idarəetmə şirkətini cəlb etməyin faydası nədir?
- Kommunal xidmətlər sahibləri mənzillərin açarlarını aldıqdan dərhal sonra verilir.
- Yüksək dərəcədə ehtimalla, tərtibatçı evin yaxşı texniki vəziyyətdə saxlanmasına nəzarət edəcək, çünki bu, onun nüfuzuna birbaşa təsir edəcəkdir.
- Törəmə idarəetmə şirkəti istənilən mühəndislik məsələlərini həll etməkdə səlahiyyətlidir.
Tərtibatçının törəmə idarəetmə şirkəti ilə əməkdaşlığın çatışmazlıqları var, bunlar arasında aşağıdakılar var:
- maliyyə axınları yalnız idarəedici şirkətdən deyil, həm də tərtibatçıdan keçəcək;
- idarəedici təşkilat ölçüsünü süni şəkildə artıra biləcək kommunal ödənişlər;
- "cib" təşkilatından istifadə edərək, idarəetmə şirkəti sakinlərin iddialarına məhəl qoymayacaq;
- şirkət tikinti şirkətinin zəruri hesab etdiyi qonşu əraziyə sərəncam verə biləcək.
İdarəetmə şirkəti ilə müqavilə bağlayarkən, sakinlər ondan almağı gözlədikləri işlərin və xidmətlərin siyahısını göstərmək hüququna malikdirlər. Bununla belə, tərtibatçının törəmə idarəedici təşkilatı ilə işləyərkən bu seçim mövcud deyil.
Yuxarıda göstərilən vəziyyətlərdən hər hansı birinin baş verməsinin qarşısını almaq üçün yeni binalara köçərkən bir çox mənzil sahibi idarəetmə şirkətini dəyişdirməyə və müstəqil təşkilatlara üstünlük verməyə qərar verir. Onların bunu yalnız sakinlərin ən azı 50%-i öz mənzillərinə köçdükdən sonra etmək hüququ var. Bu göstərici ilə sahiblər, yığıncaqlarda idarəetmə şirkətini necə dəyişdirəcəyinə qərar verən müxtəlif tərəfdaşlıqlar yaratmaq hüququna sahib olacaqlar.
Evdəki idarəetmə şirkətini dəyişdirməyin 2 yolu
Metod 1. Müqavilənin müddəti bitəndə
Müqavilənin başa çatdığı an idarəetmə şirkətini dəyişdirmək üçün ən yaxşı vaxtdır.
Əgər tərəflərdən heç biri müqaviləni ləğv etmək arzusunu bildirməsə, o, avtomatik olaraq uzadılır. Müqavilənin etibarlılığını aydınlaşdırmaq üçün birbaşa rəhbərlik və ya rəhbərliklə əlaqə saxlamalısınız.
Metod 2. Müqavilə hələ də qüvvədə olduqda
Müqavilənin şərtləri hələ başa çatmayıbsa, idarəedici təşkilatı dəyişdirmək daha çətindir. MKD mənzillərinin sahibləri artıq yeni bir idarəetmə şirkətinin seçimi barədə qərar vermişlərsə, əvvəlki müqaviləni ləğv edən o olacaq. Bununla birlikdə, HOA hələ seçilmədiyi təqdirdə, sahiblər özləri məsələni həll etməli olacaqlar.
Sənətə görə. Rusiya Mülki Məcəlləsinin 450-ci maddəsinə əsasən, müqaviləni müddəti bitmədən bir neçə yolla ləğv etmək mümkündür.
- Tərəflərin razılığı ilə.
Bütün mənzillərin sahiblərinin idarəedici təşkilatı dəyişməyə razı olduqları halda tətbiq edilir. Birincisi, əməliyyat şirkəti ilə müqavilə tərtib etmək və imzalamaq lazımdır, burada MKD ilə bağlı bütün sənədlərin varislərə ötürülməsi alqoritmi, xidmət təminatçıları ilə hesablaşmalar üçün vəsait, istifadə olunmamış materiallar, təmir üçün vəsait və s. Qəbul həyata keçirildikdən sonra yeni bir idarəedici təşkilatla müqavilə bağlamalısınız.
- Hazırkı müqaviləyə əsasən.
Bəzi MKD xidmət müqavilələrində onların ləğvi qaydaları haqqında məlumatlar var. Bir qayda olaraq, sahiblər əməkdaşlığı dayandırmaq niyyətlərini bir ay əvvəl idarəedici şirkətə bildirmişlərsə, şirkət avtomatik olaraq öhdəliklərindən azad edilir.
- Sənətə uyğun olaraq. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 45-ci maddəsi.
Bu maddə hadisələrin gözlənilməz inkişafı halında müqavilənin ləğvi üçün əsas rolunu oynayır. Tərəflərdən biri bunun mövcudluğunu tanımırsa, məhkəməyə müraciət etməklə müqaviləyə xitam verilə bilər.
- Digər qanunlara görə.
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi (161-ci maddə) mənzil sahiblərinin idarəetmə təşkilatını dəyişdirmək hüququnu təsbit edir. Bu, Cinayət Məcəlləsinin xidmətlərindən imtina edəcək və MKD-ni idarə edəcək bir HOA yaratmaqla edilə bilər.
Bununla belə, hadisələrin belə gedişi ilə müqavilənin ləğvi alqoritmi qanuni olaraq tənzimlənmir. Bu qaydalar xidmət müqaviləsində göstərilməyibsə, ona xitam verilməsi əvvəllər qeyd olunan qaydada ümumi yığıncaqda həyata keçirilməlidir.
- Məhkəmə yolu ilə.
İdarəetmə şirkəti tərəfindən müqavilənin şərtlərinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması halında, mənzil sahibləri xidmət müqaviləsinə xitam vermək üçün məhkəməyə iddia qaldırmaq hüququna malikdirlər. Mülki Məcəllənin 450-ci maddəsində göstərilir maddi pozuntular anlayışı, bunlar:
- mənzillərdə temperatur rejiminə əməl edilməməsi;
- işləməyən liftlərin olması;
- qeyri-müntəzəm su və elektrik təchizatı;
- damın zədələnməsi və s.
İdarəetmə şirkəti xidmət müqaviləsinin şərtlərini yalnız pozuntular olduqda fəaliyyətsiz olduqda deyil, həm də müddətlərə uyğun gəlmədikdə pozur. Sakinlərin idarəetmə təşkilatının özünə və ya nəzarət edən orqanlara şikayət və aktları olan təqdim edilmiş sübutlara baxaraq, məhkəmə müqaviləyə xitam verir.
İdarəetmə şirkəti ilə müqavilə bütün mənzillərin sahibləri tərəfindən imzalanır, buna görə də məhkəməyə müraciət etmək qərarı sakinlərin ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilməlidir. Müzakirə zamanı səlahiyyətli qrup yaradılır, onun iştirakçılarının hər biri bütün mənzillərin sahiblərindən etibarnamə alır. Qanun mülkiyyətçilərin öz adından məhkəməyə müraciət etmələrini nəzərdə tutmur.
Uzun müddətdir ki, Rusiya məhkəmələri icarəçilərin ümumi yığıncaqlarının müqavilə şərtlərini əhəmiyyətli dərəcədə pozduğuna dair sübutlar olmadıqda idarəetmə şirkətini dəyişdirmək barədə qərar qəbul etmək hüququnu tanımırdı. Lakin, Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 22 noyabr 2011-ci il tarixli 7677/11 saylı A65-11798 / 2010-SG3-14 saylı işi üzrə Fərmanına əsaslanaraq, məhkəmələr öz mövqelərini dəyişiblər. son bir neçə il.
Bu gün MKD idarəetmə müqavilələri, xidmətlərin göstərilməsi üçün müqavilənin elementləri və birincinin üstünlük təşkil etdiyi bir müqavilə daxil olmaqla qarışıq bir quruluşa malikdir. Bu fakt o deməkdir ki, müqaviləni istənilən vaxt ləğv etmək üçün birtərəfli prosedur yalnız idarəetmə şirkəti onun şərtlərinə əməl etmədikdə deyil, mülkiyyətçilər tərəfindən tətbiq edilə bilər. Müqavilənin ləğvi üçün əsaslar kirayəçilərin ümumi yığıncaqda evi idarə etmək üçün fərqli bir üsul seçmək və ya təşkilatı dəyişdirmək qərarı ola bilər.
Başqa sözlə, bir dəfə müəyyən bir Cinayət Məcəlləsini və MKD-nin idarə edilməsi metodunu seçərək, mənzil sahibləri onları dəyişdirmək imkanından məhrum deyillər və bunun üçün menecerlər tərəfindən pozuntu faktlarını sənədləşdirmək heç də lazım deyil. Yeri gəlmişkən, Cinayət Məcəlləsi də birtərəfli qaydada konkret evlə bağlı səlahiyyətlərindən imtina edə bilər.
Mənzil və kommunal xidmətlərin idarə edilməsi şirkətini dəyişdirin və yeni bir idarəetmə şirkəti seçin
Yeni bir idarəetmə şirkəti seçərkən, sakinlərin təşəbbüs qrupu aşağıdakı amilləri nəzərə almalıdır:
- lisenziyanın olması (21 iyul 2014-cü il tarixli FZ No 255, idarəedici təşkilatın yalnız dövlət lisenziyası olduqda fəaliyyət göstərə biləcəyini bildirir);
- rəhbərliklə münasibətlərin xarakteri və iş təcrübəsi;
- təşkilati işin səviyyəsi;
- fondların, təsisçilərin həcmləri;
- neçə ev bu təşkilat tərəfindən idarə olunur;
- müəssisənin maddi-texniki bazasının və sənədləşdirməsinin vəziyyəti necədir;
- təşkilatın fəaliyyətinin nə dərəcədə açıq və şəffaf olması;
- idarəetmə şirkəti ev sahibləri ilə işləyərkən fərdi yanaşma tətbiq etməyə çalışırmı;
- şirkət mənzil sahiblərinin müraciətlərinə nə qədər tez cavab verir;
- işçilərin ixtisası və təcrübəsi;
- texniki işçilərin və menecerlərin sayının nisbəti;
- təchizatçılarla işləmək üçün alqoritm kommunal xidmətlər, tarif siyasəti.
Rusiya Federasiyasının təsis qurumlarının dövlət reyestrlərində lisenziyası olan bütün idarəetmə şirkətləri haqqında məlumatlar var. Bu məlumat açıqdır, siz dövlət icra hakimiyyətinin Mənzil Nəzarəti orqanlarının rəsmi saytlarında tapa bilərsiniz.
Mənzil sahibləri müstəqil olaraq idarəedici təşkilatı, səlahiyyətliləri seçə bilmədilər yerli hökümət keçirilib açıq müsabiqə MKD-ni idarə edəcək şirkəti müəyyən etmək. Qanunda deyilir ki, müsabiqə icarəçilərin idarəetmə şirkətini dəyişdirmək barədə qərarını elan etdiyi ümumi yığıncaqdan sonra 3 gün ərzində elan edilməli və elan edildikdən 30 gün sonra keçirilməlidir.
Dəyişiklik prosedurunun həyata keçirilməsi proseduru
Mərhələ 1. Təşəbbüs qrupunun yaradılması
Cinayət Məcəlləsinin dəyişdirilməsi zamanı çoxmənzilli binanın şurası tərəfindən təşkil edilən mülkiyyətçilərin təşəbbüs qrupuna üzvlər daxil ola bilər. HOA İdarə Heyəti və ya bu MKD-nin hər hansı digər mənzil sahibləri. Onun evlə bağlı istənilən sənədlərə, o cümlədən idarəedici təşkilatla əməkdaşlıq müqaviləsinə qanuni çıxışı var.
Mərhələ 2. Lazımi sənədlərin toplanması
Sahibkarların təşəbbüs qrupu idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi ehtiyacını əsaslandırmaq üçün sənədləri toplamağa başlayır. Qanun, MKD-də mənzil sahiblərinin tələbi ilə menecerləri nəzərdən keçirmək üçün bütün lazımi sənədləri təqdim etməyə borcludur. İmtina edildiyi təqdirdə sahiblər rəsmi yazılı cavab tələb etməlidirlər.
CC təmin etməlidir:
- görülmüş işlərin və göstərilən xidmətlərin aktları (son bir il üçün);
- evdə mühəndis şəbəkələrinin yoxlanılması aktları (son 2 il ərzində);
- xidmət və ya idarəetmə müqaviləsi.
Sənədlər olmadıqda, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi idarəedici təşkilatı öz hesabına çatışmayan aktları verməyə məcbur edir.
Sənədləri öyrəndikdən və iddiaların siyahısını tərtib etdikdən sonra mülkiyyətçilərin təşəbbüs qrupu həyata keçirir ümumi yığıncaq kirayəçilər. Yetərsayın olmasını təmin etmək üçün bu tədbir haqqında bildirişlər tədbirin keçirilmə tarixindən ən geci 10 gün əvvəl ünvanlara göndərilir. Sahibkarların təşəbbüs qrupu bildirişlə sifarişli məktublar hazırlayır, imza qarşılığında hər bir sahibə verir. Hətta bir sahibə rəsmi xəbərdarlıq edilmədiyi təqdirdə iclas etibarsız sayılır.
Bundan əlavə, hər bir icarəçiyə məlumat vermək, a elan aşağıdakı məlumatları ehtiva edir:
- iclas hansı formada keçirilir - şəxsən və ya qiyabi (səsvermə);
- Bu görüşün hər bir təşəbbüskarının tam adı və pasport məlumatları;
- hadisənin vaxtı, yeri, tarixi;
- bülletenlərin qəbulunun keçirildiyi yer, başlanma və xitam tarixi - kənar səsvermə zamanı;
- tədbirin gündəliyi. Qanun ümumi yığıncaqda məsələlərin siyahısının dəyişdirilməsini, habelə iclasın planına daxil edilməyən məqamlara baxılmasını qadağan edir;
- qiyabi səsvermə zamanı səsvermədə sədrin, hesab komissiyası üzvlərinin, habelə katibin tam adları qeyd olunan seçki bülletenləri mesajlara daxil edilməlidir;
- hadisənin yeri və vaxtı barədə mənzil sahiblərinə necə məlumat verildi.
Mərhələ 3. Görüş çağırmaq
İdarəetmə şirkətini dəyişdirmək üçün onunla xidmət müqaviləsini ləğv etməlisiniz. Bu qərar yalnız MKD mənzillərinin sahiblərinin ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilə bilər. Bu halda kirayəçilərin maraqlarını bələdiyyə üzvləri təmsil edirlər. Ümumi yığıncağın protokolunda müqavilə şərtlərinin Cinayət Məcəlləsi ilə pozulması faktlarını göstərmək, habelə rəhbərlərə qarşı bütün iddiaları əsaslandırmaq lazımdır.
Mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarları o halda etibarlı sayılır ki, tədbirdə bu MKD-də mənzillərin sahibləri və ya onların ümumi sayının 50%-dən çox səsinə malik olan nümayəndələri iştirak etsinlər. Cinayət Məcəlləsinin dəyişdirilməsi məsələsi üzrə qərar səsvermədə iştirak edən mülkiyyətçilərin sadə səs çoxluğu ilə (iştirak edənlərin yarıdan çoxu lehinə səs verdikdə) qəbul edilir. Başqa sözlə, icarədarların yarıdan çoxu iclasda iştirak edirdisə və onların 50%-dən çoxu idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsinin tərəfdarı idisə, qalanları tabe olmalıdır. Eyni zamanda, bu və ya digər sahibin səslərinin sayı insanların sayından deyil, mənzilin neçə kvadratmetrindən və evin ümumi sahəsinin bu kirayəçiyə aid olmasından asılıdır.
Yeni idarəetmə şirkətinin seçilməsi məsələsidir məcburi maddə iclasın gündəliyi.
Mərhələ 4. Yeni menecerlərin seçilməsi
Sahibkarların ümumi yığıncağını keçirməzdən əvvəl təşəbbüs qrupu mümkün namizədlərin siyahısını hazırlayır, həmçinin onlardan aşağıdakılarla bağlı təkliflər təqdim etməyi xahiş edir:
- xidmət müqaviləsi formaları;
- MKD-nin təmiri;
- evə qulluq xidmətlərinin siyahısı;
- tarif siyasəti və s.
MKD sahiblərinin ümumi yığıncağının tarixinə qədər şirkətlə müqavilə hazırlamaq lazımdır. Evin saxlanması və təmiri üçün onun təhlükəsizliyini və insanların yaşayışı üçün yararlılığını təmin etməli olan işlərin və xidmətlərin siyahısını mənzil sahiblərinin özləri müəyyən etmək hüququ vardır. Minimum siyahını düzgün tərtib etmək üçün bir mütəxəssisin xidmətlərinə müraciət etmək məsləhətdir. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi (162-ci maddə) müəyyən edir müqaviləyə daxil edilməli olan maddələrin siyahısı:
- evin idarəçilərinin məsuliyyəti olacaq MKD-nin ümumi əmlakının tərkibi. Məsələn, ümumi yığıncaqda mənzillərin sahibləri bina strukturlarını və mühəndislik avadanlıqlarını idarəetmə şirkətinin saxlanmasına köçürmək qərarına gələ bilərlər. Eyni zamanda, bitişik ərazini idarə olunan əmlaka daxil etmək qətiyyən zəruri deyil, sakinlər təmizləyici işə götürə və ya təkbaşına baxa bilərlər;
- ümumi ev əmlakının, habelə kommunal xidmətlərin saxlanması və təmiri üzrə işlərin və xidmətlərin siyahısı; bu siyahılara dəyişikliklərin edilməsi qaydası;
- kommunal xidmətlər üçün töhfələrin məbləğinin hesablanması, habelə MKD-nin saxlanması və təmiri üçün alqoritm; ödəniş üsullarının göstəricisi.
Diqqət! Kommunal xidmətlər üçün tariflər regional və yerli hakimiyyət orqanları tərəfindən təsdiq edilir və siyahı mənzil xidmətləri və onların dəyəri - müstəqil olaraq mənzillərin sahibləri tərəfindən; - Cinayət Məcəlləsinin fəaliyyətinə nəzarətin gedişi. Qanun kirayəçilərin hüquqlarını qoruyur və idarəetmə şirkətini mənzil sahiblərinə müqaviləni yerinə yetirmək üçün görülən işlər haqqında illik hesabat təqdim etməyə borcludur.
Mərhələ 5.İclas protokolunun tərtib edilməsi
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsində MKD sakinlərinin iclas protokollarının icrası üçün aydın tələblər yoxdur. O, yazılı şəkildə tərtib edilməli və hesab komissiyasının üzvləri, sədr və katib tərəfindən imzalanmalıdır. Ümumi tədbir zamanı yalnız gündəlikdə olan məsələlərə baxılmalıdır. Başqa sözlə, yeni idarəçilərin seçilməsi ilə bağlı qərar qəbul edilibsə, lakin iclasın planına daxil edilməyibsə, qüvvədən düşə bilər.
Protokol tərtib edilərkən aşağıdakı aspektlər nəzərə alınmalıdır:
- MKD sahiblərinin görüşü barədə maraqlı tərəflərə və bütün mənzillərin sahiblərinə bildiriş;
- səsvermənin gedişi;
- gündəm;
- iclasda hansı qərarların qəbul edildiyi və menecerlərin səlahiyyətlərinə xitam verildiyi barədə Cinayət Məcəlləsinə məlumat vermə qaydası (LC RF-nin 45-ci maddəsi);
- sakinlərin və maraqlı tərəflərin, o cümlədən görüşdə iştirak etməyənlərin məlumatlandırılması qaydası.
Mərhələ 6. Keçmiş və yeni seçilmiş Cinayət Məcəlləsinin məlumatlandırılması
Ümumi yığıncaqdan sonra MKD sakinləri hesabat verməlidirlər yeni təşkilat onun nəzarəti altında olmaq arzusu haqqında, həm də köhnə - onu tərk etmək niyyəti haqqında. Bunun üçün sahiblər iclas protokollarını hər iki şirkətə təhvil verirlər.
Sakinlərin ümumi yığıncağı idarəetmə şirkətini dəyişdirmək qərarına gəldikdən sonra menecerlərin bu MKD haqqında bütün texniki sənədləri yeni idarəetmə şirkətinə ötürmək üçün 30 gün vaxtı var.
Bəzi hallarda, MKD-dəki binaların sahibi sakinlərin ümumi yığıncağı tərəfindən qəbul edilmiş qərarlardan onlar təsdiq edildikdən sonra 6 aydan gec olmayaraq məhkəməyə şikayət edə bilər. Hansı hallarda bu mümkündür?
- mülkiyyətçi iclasda iştirak edib səsvermədə iştirak edib, lakin azlıq təşkil edibsə və onun qanuni hüquq və mənafeləri pozulubsa;
- binanın sahibi bu və ya digər səbəbdən iclasda iştirak etmədikdə və onun hüquq və mənafelərini pozduğuna inanaraq qəbul edilmiş qərarlarla razılaşmadıqda.
İddia aşağıdakı hallarda məhkəmə tərəfindən qəbul edilə bilməz:
- pozuntular əhəmiyyətli deyil;
- mülkiyyətçilərdən birinin apellyasiya şikayəti vermək istədiyi qərar ona zərər vurmamışdır;
- bu kirayəçinin səsi səsvermənin nəticəsini dəyişdirə bilməz.
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi (20-ci maddənin 6-cı hissəsi) bələdiyyə mənzil nəzarəti və dövlət orqanlarının mənzil nəzarəti məhkəməyə müraciət edə bilər:
- MKD idarəetmə müqaviləsini etibarsız hesab etmək;
- ortaqlığı ləğv etmək;
- mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qəbul etdiyi qərarları etibarsız hesab edir.
Bu halda məhkəməyə müraciət etmək aşağıdakı hallarda mümkündür:
- mülkiyyətçilərin ortaqlığının yaradılması, idarəetmə şirkətinin seçilməsi, MKD-nin idarə edilməsinə dair müqavilənin hazırlanması və imzalanması prosedurlarının pozulması aşkar edildikdə;
- ortaqlığın nizamnaməsinin uyğunsuzluğunun aradan qaldırılmasına dair göstərişlər və ona edilmiş məcburi tələblərə dəyişikliklər müəyyən edilmiş müddətlərdə yerinə yetirilmədikdə.
Sənədlərin bir idarəetmə şirkətindən digərinə ötürülməsi
Beləliklə, MKD-nin idarəetmə müqaviləsinin müddətinin bitməsinə 30 gün qalmış idarəetmə şirkəti bu evin idarə olunması ilə bağlı məlumatları onun varislərinə ötürməlidir. Bununla belə, əslində maraqlı tərəflər tez-tez məhkəməyə müraciət etməli olurlar, çünki menecerlərin texniki sənədləri köçürmək istəmədiyi və ya sadəcə ona malik olmadığı hallar olduqca yaygındır.
Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 30 mart 2010-cu il tarixli 17074/09 saylı A40-73182 / 08-19-483 saylı iş üzrə Fərmanını rəhbər tutaraq, əksər hallarda məhkəmələr aşağıdakı qərarları qəbul edirlər. belə iddialar üzrə:
- dəyişdirmək qərarına gələn idarəetmə şirkəti varsa, yeni idarəetmə təşkilatını ev üçün sənədlərlə təmin etmək;
- onlar olmadıqda itirilmiş sənədləri bərpa etmək və onları yeni rəhbərlərə vermək.
Bundan əlavə, icranın dəyişdirilməsi ilə bağlı bir qayda var, buna görə "yeni" MC, sələfi şirkətdən çəkdiyi xərcləri geri qaytararaq itirilmiş sənədləri özü bərpa edə bilər. Düzgün tərtib edilmiş və tərəflər tərəfindən imzalanmış MKD-nin idarəetməyə qəbulu və təhvil verilməsi aktları keçmiş idarəedici təşkilatın bütün lazımi sənədlərə malik olmadığını sübut edəcəkdir.
İdarəetmə şirkəti müddətin bitməsi faktından istifadə edə bilər ümumi termin onun varisləri idarəetmə müqaviləsinə xitam verildiyi tarixdən üç il sonra sənədlərin verilməsini tələb etdikdə məhdudiyyət müddəti. Lakin vətəndaşların qeydiyyat vəsiqələrinin köçürülməsi zamanı bu qayda tətbiq edilmir. Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 6 sentyabr 2011-ci il tarixli 1089/11 saylı A60-5559 / 2010-C3 işində Fərmanına əsasən, bu sənədlər vətəndaşların yaşayış yerində qeydiyyatı zamanı tərtib edilir. bələdiyyə, dövlət və şəxsi mənzil fondunun binaları və ictimai xarakterlidir.
İtirilmiş texniki sənədlərin bərpası və seçilmiş idarəetmə şirkətinə təhvil verilməsi haqqında məhkəmə qərarının icrası proseduru olduqca mürəkkəbdir. Bu halda hüquqşünaslar iddiaçılara məhkəmə qərarının icra edilməməsinə görə keçmiş idarəedici təşkilatın məsuliyyəti kimi astrentin müəyyən edilməsi barədə vəsatət qaldırmağı tövsiyə edirlər. Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Plenumunun 4 aprel 2014-cü il tarixli 22 nömrəli Fərmanının 3-cü bəndində deyilir ki, astrenet icra edilmədiyi təqdirdə cavabdehin iddiaçının xeyrinə ödəməli olduğu pul məbləğidir. məhkəmənin qərarı könüllü əsasda göstərilən müddətdən əvvəl.
Təcrübədə idarəetmə şirkətləri sakinlərin ümumi yığıncağının qərarlarını bu şəkildə tanımadan yeni seçilmiş bir təşkilatın işlərini köçürməkdən imtina etdikdə çox yaygındır. Odur ki, MKD-də Cinayət Məcəlləsinə dəyişiklik etmək istəyən bina sahibləri bu məsələyə maksimum məsuliyyətlə yanaşmalıdırlar. Kirayəçilərin hüquqlarının hər bir pozulması yazılı şəkildə qeyd edilməlidir. Təşkilatın evin idarə edilməsindən çıxarılması üçün tələb olunacaq sənədlər paketində aşağıdakılar olmalıdır:
- mənzil mülkiyyətçilərinin dövlət nəzarəti orqanlarına və ya bilavasitə idarəedici təşkilata şikayətlərinin surətləri;
- standartlara uyğunsuzluq aktları;
- öz vəzifələrini lazımınca yerinə yetirməməsinə və ya yerinə yetirməməsinə görə Cinayət Məcəlləsinin məsuliyyətə cəlb edilməsi haqqında qərarların surətləri.
Yeni seçilmiş idarəedici təşkilat, əvvəlki Cinayət Məcəlləsi MKD sakinlərinin ümumi yığıncağının nəticələrini tanımırsa, mənzil müfəttişliyinə və prokurorluğa şikayət etmək, habelə arbitraj məhkəməsinə müraciət etmək hüququna malikdir.
MKD sakinlərinin səyləri ilə idarəetmə şirkətini dəyişdirmək mümkün olmadıqda, mənzil sahibləri Bələdiyyə Təsərrüfatı İdarəsinə şikayət edə bilərlər. Sənətə görə. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 165-ci maddəsinə əsasən, bu təşkilat Cinayət Məcəlləsinin fəaliyyətini yoxlayacaq və pozuntu faktları təsdiqlənərsə, bu evdə mənzil sahiblərinin ümumi yığıncağına başlayır.
İdarəetmə şirkətini ən qısa müddətdə və minimum vaxtda dəyişdirmək istəyirsinizsə, MKD sakinlərinə vicdansız idarəetmə şirkətləri ilə məşğul olmağa kömək edən vasitəçi şirkətlərin xidmətləri ilə əlaqə saxlayın. Onların xidmətlərinin dəyəri 30 ilə 100 min rubl arasında dəyişə bilər.
- MKD-nin qəbulu / köçürülməsi zamanı resurs təmin edən təşkilatlarla müqavilə bağlamaq üçün üç qayda
Ekspert rəyi
Vətəndaşların qeydiyyat sənədlərinin köçürülməsi haqqında
HƏ. Nesterenko,
"Mənzilin idarə edilməsi" arayış sisteminin eksperti, hüquqşünas
Əgər keçmiş idarəetmə şirkəti öz fəaliyyəti dövründə vətəndaşların qeydiyyatı haqqında sənədləri qəbul edib müvafiq orqanlara təhvil veribsə, onun öhdəliyi bu sənədləri varis təşkilata verməkdən ibarətdir. İmtina aldıqdan sonra yeni seçilmiş MC aşağıdakı hüquqlara malikdir:
- vətəndaşların qeydiyyatı sənədlərinin keçmiş Cinayət Məcəlləsinə köçürülməsini tələb edərək arbitraj məhkəməsinə iddia qaldırın. Təcrübə göstərir ki, əksər hallarda məhkəmələr bu cür iddiaları təmin edir. Bu, məsələn, Murmansk vilayət məhkəməsinin 7 avqust 2013-cü il tarixli 33-2614-2013 saylı apellyasiya qərarı, habelə Moskva rayonunun FAS-ın 21 sentyabr 2011-ci il tarixli № 175 iş üzrə qərarları ilə təsdiqlənir. A40-73182 / 08-19-483 və 17 sentyabr 2013-cü il tarixli, iş No А41-53549/12;
- Rusiya Federasiyasının İnzibati Xətalar Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq texniki sənədlərin ötürülməsi, inzibati məsuliyyətə cəlb edilməsi baxımından sələfi şirkət tərəfindən Texniki Xidmət Qaydalarının pozulması barədə GZhN orqanlarına məlumat verin (Maddə 7.23.2). ).
İdarəetmə şirkətini dəyişdikdən sonra pulu necə geri almaq olar
Mənzil sahibləri müntəzəm olaraq bütün hesabları ödəyirdilərsə, lakin keyfiyyətsiz xidmət səbəbindən idarəetmə şirkətini dəyişdirmək qərarına gəldilər, onda MKD-nin hesablarında qalan vəsaiti MKD-nin balansına qaytarmaq hüququ var. menecerlər. Bunun üçün nə etmək lazımdır? İlk növbədə, aşağıdakılardan ibarət olan maliyyə-təsərrüfat fəaliyyəti haqqında hesabatın təqdim edilməsi üçün Cinayət Məcəlləsinə sorğu təqdim etmək lazımdır:
- onların dəyəri göstərilməklə yerinə yetirilən işlərin siyahısı;
- podratçılarla müqavilələr;
- büdcə sənədləri;
- görülən işlərin sertifikatları və s.
Hesabatın öyrənilməsi MKD mənzillərinin sahiblərinə hansı işlərin görüldüyü və kim tərəfindən aparıldığı, nə qədər pul xərcləndiyi və ən əsası idarəetmə şirkətinin hesablarında nə qədər qaldığı barədə bir fikir verəcəkdir. İdarəedici təşkilatın məsuliyyəti bu məbləği varis şirkətin və ya HOA-nın hesabına köçürməkdir (idarəetmə formasında dəyişiklik olduqda). Bu vəziyyətdə hadisələr aşağıdakı ssenarilərə görə inkişaf edə bilər.
1. İdarəetmə şirkətini problemsiz dəyişmək mümkündür. İşçilər MKD-nin qəbulu və təhvil-təslim aktını tərtib edir, mənzil sahiblərindən suallar doğurmayan bir hesabat təqdim edir və istifadə olunmamış vəsaitləri yeni idarəetmə şirkətinin (HOA) hesabına köçürür.
2. Menecerlərin dəyişdirilməsi proseduru çətinliklərlə müşayiət olunur. Çox vaxt idarəetmə şirkəti evin daha da saxlanmasını israr edir və ya qalan vəsaitləri kağız üzərində istifadə etməyə çalışır, buna görə hesabatlarda görkəmli xidmətlər və ya işlər haqqında məlumatlar görünür.
MKD-də mənzillərin sahiblərinin aldadıldığına dair bir şübhə varsa, o zaman yeni idarəedici təşkilatın hüquqşünasları və ya HOA sədri tikinti və texniki ekspertiza sifariş edə bilər. Nəticələrini məhkəməyə təqdim etdikdən sonra keçmiş Cinayət Məcəlləsindən təzminat tələb edə bilərsiniz:
- istifadə olunmamış vəsait;
- tələb olunarsa, hüquqi ödənişlər;
- tikinti və texniki ekspertiza xərcləri.
3. Bəzi hallarda MKD-də mənzillərin sahibləri evlərinin hesabında mənfi saldo tapırlar. Bu halda, keçmiş Cinayət Məcəlləsi kirayəçilərə borc verir, onun məbləği yüz minlərlə rubla çata bilər.
Bu vəziyyətin səbəbləri nə ola bilər?
- MKD sakinləri səsvermə zamanı "gələcək ödənişlər hesabına" təmir işləri aparmaq qərarına gəliblər. Bu vəziyyətdə idarəetmə şirkətinin mənzil sahiblərini borc çuxuruna salmaq imkanı var. İdarəetmə şirkətini dəyişdirmədən və ya HOA yaratmadan əvvəl sahiblər menecerlərə göstərilən xidmətlər və görülən işlər üçün pul ödəməli olacaqlar.
- İdarəetmə təşkilatı bu məsələni ilk olaraq sakinlərin səsinə çıxarmadan təmir işləri aparıb. Bununla belə, Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq, cari təmir xərcləri mənzil sahibləri tərəfindən ümumi yığıncaqda təsdiqlənməlidir. Təmir fövqəladə deyilsə, qanun sahibləri bunun üçün pul ödəməyə məcbur etmir.
Ssenari nə olursa olsun, hadisələr inkişaf edir, xatırlamaq lazımdır ki, Cinayət Məcəlləsində sadalanan hər bir rubl ciddi şəkildə təyinatı üzrə istifadə edilməlidir.
Ekspert rəyi
Cinayət dələduzluğu adi haldır
Vyaçeslav Veliçko,
"ZhKS-PRIMORYE" MMC mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində konsaltinq şirkətinin direktoru
Mənzil-kommunal sektorunda fırıldaqçılıq üçün çoxlu sxemlər mövcuddur ki, bunu təcrübəli menecerlər yaxşı bilir. Layman üçün təxminləri və hesabatları müstəqil şəkildə başa düşmək olduqca çətindir, lakin işə başlasanız, əvvəlcə müəyyən aspektləri öyrənin.
- Təmir işləri
Çox vaxt idarəetmə şirkətlərinin hesabatlarında görülən işlərin dəyəri həqiqətən həddindən artıq göstərilir. Necə? Məsələn, sənədlərə uyğun olaraq zirzəmidə 5 metr boru dəyişdirilib, əslində isə cəmi 2 metrdir. Yaxud heç kim boruları dəyişməyib. Bu halda menecerlər ümid edirlər ki, mənzil sahiblərindən heç biri əlində lent ölçüsü ilə zirzəmilərin ətrafında qaçmayacaq. Bu vəziyyəti həll etmək üçün MKD-nin hərtərəfli ilkin yoxlamasını aparmaq lazımdır. Burada sakinlər aktları əllərinə alıb hər şeyi yoxlamalı olacaqlar: borular dəyişdirilibmi, nə qədər yeni plastik pəncərələr girişdə göründü və s. Audit zamanı məlum olarsa ki, hesabatlara görə iş aparılıb, əslində isə belə olmayıb, o zaman mənzil sahibləri əks akt tərtib etməli və pulun geri qaytarılması tələbi ilə idarəetmə şirkəti ilə əlaqə saxlamalıdırlar.
- "Şişmiş" təxminlər
Tez-tez olur ki, iş başa çatıb, lakin hesabatlar əsassız yüksək qiymətə əks olunur. Ən çox bahalaşan xərclər hansılardır? Bu, ilk növbədə, yanacaq-sürtkü materiallarının, eləcə də tikinti materiallarının qiymətidir. Bundan əlavə, şirkət sadələşdirilmiş vergi sistemi ilə fəaliyyət göstərsə belə, ƏDV qiymətə daxil edilə bilər.
- Xidmətlər yerinə yetirilmir
İdarəedici təşkilatın hesabatında təmizləyicinin maaşı göstərilibsə, amma heç kim onu evinizdə görməyibsə nə etməli? Yəni MC mütəmadi olaraq sakinlərdən iş haqqı alırdı, lakin xidmət göstərilmirdi. Öz hüquqlarının pozulması faktını sübut etmək və yenidən hesablama tələb etmək üçün mülkiyyətçilərin Cinayət Məcəlləsinə yazılı şikayətləri, habelə girişin təmizlənməməsi barədə aktları olmalıdır.
Növbədənkənar iclas keçirməklə Cinayət Məcəlləsini yenisi ilə dəyişdirə və köhnəsinə qarşı çıxa bilərsiniz. Bu vəziyyətdə, mənzil kodunda göstərilən təlimatlara əməl etməlisiniz. Bu məsələ ilə daha ətraflı məşğul olmaq lazımdır.
Bir CC-ni digərinə necə dəyişdirmək olar
MC idarəetmə səlahiyyətlərini həyata keçirməyin ən geniş yayılmış üsuludur. Vətəndaşların yaşadığı bölgədə fəaliyyət göstərən tamamilə hər hansı bir şirkəti seçə bilərsiniz.
İdarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin təkmilləşdirilməsi ehtiyacı, müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi və s.
Əgər kirayəçilər idarə üsulunu dəyişmək istəyirlərsə, o zaman mənzil məcəlləsinə uyğun seçkilər keçirilməlidir. Bunun üçün mənzil sektorundakı təlimatlara uyğun olaraq, iclasın tarixinin göstərildiyi bir gündəm dərc olunur.
Hər bir vətəndaşın iclasda istənilən Cinayət Məcəlləsini təklif etmək və öz mövqeyini əsaslandırmaq hüququ var. Belə bir yığıncaqda daha əvvəl mövcud olan Cinayət Məcəlləsinin rəhbərliyinə bildirilməsi lazımdır. Bəzi hallarda sahiblərin razılığı ilə görüşə dəvət oluna bilər.
Bir idarəetmə şirkətindən digərinə necə keçmək olar: mümkün variantlar
Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, əsas şərt keçid icarəçilərin ümumi yığıncağının keçirilməsidir. Təşkilatın yenidən düzgün seçilməsi yalnız kirayəçilərin qarşılıqlı razılığı ilə mümkündür. Yığıncağın yaradılması və keçirilməsinin bütün prosesi Mənzil Məcəlləsi ilə tənzimlənir Rusiya Federasiyası.
Mövcud qanunvericiliyə uyğun olaraq bir MKD-də idarəetmə şirkətini dəyişdirmək üçün yeni bir binanın və ya digər evin sakinlərinin qərarı protokolla rəsmiləşdirilməlidir.
Alqoritm və addım-addım prosedur aşağıdakı kimidir:
- Müvafiq bəyanat formalaşdırmaqla gündəliyin elan edilməsi.
- Bu görüşü keçirmək, kirayəçilərin fikirlərini dinləmək.
- İclas protokolunun tərtib edilməsi.
- Qərar qəbul etmək və yeni idarəetmə firması ilə müqavilə bağlamaq.
Yalnız yuxarıda göstərilən alqoritmə əməl olunarsa, həqiqətən mümkündür hüquqi əsaslar idarəetmə şirkətini dəyişdirin və ya hətta yeni idarəetmə üsulunu seçin.
Sahiblərin iclası əsasında dəyişdirmə: prosedur
Ev rəhbərinin müəyyən bir məsələ ilə bağlı iclas elan etmək hüququ var. Ona Ağsaqqal da deyirlər. Qanunda göstərilir ki, yalnız MKD-nin rezidenti olan vətəndaş yaşlı ola bilər. Üçüncü tərəf vətəndaşları yaşlılar kimi qəbul edilmir.
Ev sahiblərinin yeni “müdir” seçmək üçün qanuni əsasları var. Onlar birləşib indiki sədrdən şikayət edə bilərlər. Bu, məsələn, oğurluq etdikdə, vəzifələrini yerinə yetirmədikdə və ya bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsinin fəaliyyətinə başqa şəkildə müdaxilə etdikdə baş verir. Təkrar seçki müvafiq elanla qeyd olunur və həmçinin qeyd olunur.
Yeni idarəetmə şirkətinin seçilməsi zamanı yaranan bütün suallar üçün onunla əlaqə saxlaya bilərsiniz. Bir qayda olaraq bu vətəndaş yığıncağın rəhbəridir. Cinayət Məcəlləsi ilə bütün kirayəçilər adından protokolları imzalayır və yeni müqavilə bağlayır.
İclas şəxsən və ya qiyabi keçirilə bilər. Bütün bunlar bütün sahiblərə çatdırılan gündəlikdə nəzərdə tutulub.
Mənzil və kommunal təsərrüfatı idarə edən şirkətin dəyişdirilməsi üçün tələb olunan səs sayı
Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, HOA, mənzil-tikinti kooperativi və ya idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi barədə qərar ev sahiblərinin yığıncağı tərəfindən qəbul edilir. Keçid proseduruna riayət etmək və Moskvada, Sankt-Peterburqda və ya Rusiyanın başqa bir şəhərində idarəetmə təşkilatını qanuni olaraq dəyişdirmək üçün Rusiya Federasiyasının mənzil və mülki qanunvericiliyini öyrənməlisiniz.
Tələb olunan səslərin sayına xüsusi diqqət yetirilməlidir, onların olması halında, yaşayış binasının idarə edilməsi üsulunu dəyişdirmək mümkündür.
İclasda sakinlərin ən azı yarısı iştirak etməlidir. Əks halda iclas etibarsız sayılacaq.
Gələn sakinlərin yarıdan çoxu mövcud təşkilatı dəyişdirmək üçün səs verməlidir. Bunun baş verdiyi bir vəziyyətdə idarəetmə şirkətini dəyişdirmək qərarı etibarlı hesab ediləcəkdir. Qərarın qəbul edilməsi mümkün olmadığı halda, gələcəkdə daha bir iclas keçirmək və daha yüksək prioritet olan başqa bir idarəetmə şirkətinin seçilməsinin mümkünlüyünü müzakirə etmək mümkündür.
İdarəetmə şirkətini sahiblərin görüşü olmadan dəyişdirmək mümkündürmü?
Yalnız çoxmənzilli binanın sahibləri binalarının necə idarə olunacağına qərar vermək hüququna malikdirlər. Sakinlərin xəbəri olmadan evin mənzil-kommunal təsərrüfat müəssisəsinə verildiyi bir vəziyyətdə bu qərar qanunsuz sayılır. Əslində bu, qeyri-qanuni əmlakın zəbt edilməsidir.
Bununla bağlı ədliyyə, prokurorluq və ya mənzil müfəttişliyinə müraciət etməklə vətəndaşların və ya HOA direktorunun qanunsuz hərəkətlərinə qarşı çıxmaq olar.
Bu günə qədər mənzil qanunvericiliyində yaşayış binasını orada yaşayan şəxslərə xəbər vermədən köçürməyin qanuni olaraq müəyyən edilmiş vahid yolu yoxdur. Bu hərəkətləri qanunsuz adlandırmaq olar və təkcə inzibati deyil, həm də cinayət məsuliyyətinə səbəb olur.
Böyük Britaniyanı neçə dəfə dəyişə bilərsiniz
Mənzil qanunvericiliyi idarə təşkilatını dəyişdirməyə neçə dəfə müraciət edə biləcəyinizi dəqiq müəyyənləşdirmir. Buna əsaslanaraq, belə bir nəticəyə gələ bilərik ki, idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi, əgər bu, yaşayış binasının sahiblərinin iradəsidirsə, dəfələrlə baş verə bilər.
Hər şeylə yanaşı, idarəedici təşkilatla müqavilənin şərtlərini də nəzərə almaq vacibdir. Müqavilənin ləğvinin hansı şərtlərdə baş verdiyini, bunun kimin təşəbbüsü ilə baş verməsini, hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra hesablaşmaların necə aparıldığını və s. göstərilə bilər. Müqavilədə müəyyən müddəaların olduğu bir vəziyyətdə bu, müqaviləyə xitam verilə bilər. müəyyən bir müddət ərzində təşkilatların menecerlərinin dəyişdirilməsinə əsl maneə.
Bir mənzil binasının idarəetmə şirkətinin dəyişdirilməsi proseduru: sizə addım-addım deyirik
Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, idarəedici təşkilatın dəyişdirilməsinin bir neçə mərhələsi var.
- Dəyişmənin planlaşdırılması və ev sahiblərinə bildiriş.
- İclasın keçirilməsi və sahiblərin istəyini bildirmə üsulu.
- Seçim zamanı istifadə olunacaq məlumat sənədlərinin siyahısı.
- Gündəlikdə müəyyən edilmiş məsələnin elan edilməsi qaydası.
- Səsvermənin keçirilməsi.
- Nəticələrin yekunlaşdırılması və hesablanması.
Bu vəziyyətdə, bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu kimi artıq HOA varsa, o zaman onun nizamnaməsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi metodunun dəyişdirilməsi ilə bağlı iclasın keçirilməsi üçün digər şərtlər və prosedurlar da nəzərdə tutula bilər.
Bu vəziyyətdə nizamnamənin müddəalarını da nəzərə almaq lazımdır. Əks halda keçirilən iclas icazəsiz hesab olunacaq və idarəetmə metodunun dəyişdirilməsi etibarsız sayılacaq.
İdarəetmə şirkətini HOA-ya və əksinə necə dəyişdirmək olar
Bu vəziyyətdə, yuxarıda təsvir edilən eyni proseduru yerinə yetirməlisiniz. Bir mənzil binasının artıq bir ev sahibləri birliyi olduğu bir vəziyyətdə, sonra planlı və ya növbədənkənar iclas və idarəetmə üsulunun dəyişdirilməsi haqqında qərar qəbul edilə bilər. Bu halda, HOA ləğv edilməlidir və mənzil-kommunal xidmətlərini idarə edən şirkət MKD-ni idarə etməyin yeganə yolu hesab ediləcəkdir.
Kirayəçilərin HOA yaratmaq istədikləri bir vəziyyətdə, ümumi yığıncaq keçirə və mövcud müqaviləni ləğv etməyə məcbur etmək tələbi ilə idarəetmə şirkətinə müraciət edə bilərlər. Bundan sonra HOA-nın yaradılması və yeni yaradılmış hüquqi şəxsin sonradan qeydiyyatı ilə bağlı iclas keçirilir.
İdarəetmə şirkətinin HOA-nın yaradılması barədə bildirişi, nümunə
Cinayət Məcəlləsi ilə müqaviləyə xitam vermək və HOA yaratmaq barədə qərar qəbul etməzdən əvvəl idarəetmə şirkəti bu barədə düzgün məlumatlandırılmalıdır. Bu, sahiblərin maraqlarının nümayəndəsinə yazılı bir sənəd göndərməklə baş verir. Belə bir akta iclasın protokolu əlavə olunur.
Nümunə bildirişi çətin deyil. ⇐
İdarəetmə şirkətinin qeyri-qanuni dəyişməsi, baş verdiyi kimi
Mülkiyyətçilər düzgün idarəetmə metodunun seçimində iştirak etmədikdə dəyişiklik qanunsuz hesab olunur.
Bir qayda olaraq, bu, Cinayət Məcəlləsi sadəcə olaraq evləri dəyişdirəndə, müvafiq qeydiyyat olmadan müqavilələri yenidən müzakirə edəndə baş verir. Bəzən bir çoxmənzilli binanın sədrinin rüşvət alması, bu və ya digər təşkilatla müqavilə bağlaması da olur. Bütün bu fəaliyyətlər qanunsuzdur. Onlar həm cinayət, həm də inzibati qanunla məsuliyyətə cəlb oluna bilərlər.
Beləliklə, idarəetmə metodunu əvəz etmək və ya yenidən seçmək üçün mənzil qanunvericiliyinin normalarını öyrənmək tələb olunur. Tez-tez arbitraj təcrübəsi göstərir ki, keçmiş kommunal şirkətlər evi öz əllərində saxlamaq istəyərək dəfələrlə belə seçkiləri pozmağa cəhd ediblər. Bu halda, siz ərizə yaza və yaşayış nəzarət orqanına şikayət edə bilərsiniz. Bir il ərzində ikinci və üçüncü dəfə nəzarət üsulunu dəyişə bilərsiniz.
Əgər sizdən hər hansı birinizə sual verilsə: eviniz üçün idarəetmə şirkəti seçmisiniz, yəqin ki, 90%-i cavab verəcək ki, onlar nəinki seçim etməyiblər, hətta heç bir idarəetmə şirkəti seçkiləri barədə ümumiyyətlə eşitməyiblər.
Bu vəziyyətin səbəbi, mənzil-kommunal islahatının başlandığı və Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin tətbiq olunduğu dövrdə hüquqi savadsızlıqdan və qeyri-mütəşəkkilliyindən istifadə edərək köhnə ZhEK-lər əsasında yeni idarəetmə şirkətlərinin yaradılmasıdır. sakinlərin əksəriyyəti, sadəcə olaraq, evləri idarə etmək hüququnu "təminat" etdi, hətta sahiblərini xəbərdar etmədi.
Beləliklə, MKD sahibləri köhnə mənzil kontorunun altında yalnız yeni bir görünüşdə - idarəetmə şirkəti şəklində "serf" olaraq qaldılar. Bütün çoxmənzilli binalar belə idarəetmə şirkətlərinə “təyin edilmiş” olduğundan, mənzil-kommunal xidmətlər bazarında yeni “oyunçular” yox idi. Özünəməxsus inhisar bazarı idarəetmə şirkətləri.
Və başladı: sahiblərin razılığı olmadan mənzilin saxlanma sürətini dəyişdirirlər; hədəf haqqı daxil edin; rübdə bir dəfə girişi yuyun və hər ay təmizləyicinin haqqını alın; SDI (ümumi ev ehtiyacları) artıqlığının hesablamalarına daxil etmək və s.
AT iqtisadi nəzəriyyə inhisarlaşmış bazarın xüsusiyyətlərindən biri də bazar inhisarçısının öz məhsulunun qiymətini öz mülahizəsinə uyğun təyin etməklə istehlakçılara qarşı ayrı-seçkilik etmək qabiliyyətidir. Və bütün bunlarla, bir yaşayış binasının ümumi əmlakının düzgün saxlanmamasına görə məsuliyyət daşımayın!
Bununla belə, həyat bir yerdə dayanmır. Sakinlərin xidmətlərin keyfiyyətindən (və çox vaxt bu xidmətlərin olmamasından) narazılığı artır, insanlar çıxış yollarını axtarır - kimsə HOA yaradır, kimsə bazarda yeni, müasir idarəetmə şirkəti tapmağa çalışır. Xoşbəxtlikdən, bazarda yeni tipli idarəetmə şirkətləri görünməyə başladı, onlar böyük inhisarlar arasında yalnız kirayəçilər öz işlərindən razı olduqda sağ qala bilərlər.
Bəs siz “təhkimçilikdən” necə uzaqlaşırsınız? Aşağıdakı bələdçimizdə sizə xəbər verəcəyik.
İDARƏETMƏ TƏŞKİLATI İLƏ İDARƏETMƏ MÜQAVİLƏSİNƏ xitam verilməsi QAYDALARI
Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsi bizə bir səhər oyanmaq və müəyyən bir idarəetmə şirkətinin xidmətlərindən imtina etmək hüququnu vermir.
Bunu qanuni şəkildə etməyin bir neçə yolu var:
1) Köhnə idarəetmə şirkəti ilə idarəetmə müqaviləsinin sonunda yeni idarəedici təşkilatın seçilməsi.
2) Köhnə idarəedici təşkilatın idarəetmə müqaviləsinin əhəmiyyətli dərəcədə pozulması.
Sənətin 8.2-ci bəndinə əsasən. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 162-ci maddəsinə əsasən, bir çoxmənzilli binadakı binaların sahibləri, ümumi yığıncağın qərarı əsasında birtərəfli qaydada, idarəedici təşkilat belə edərsə, bir çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsini yerinə yetirməkdən imtina etmək hüququna malikdirlər. belə bir müqavilənin şərtlərinə əməl etməmək. Və fərqli bir idarəedici təşkilat seçmək və ya bu evin idarə olunma tərzini dəyişdirmək qərarına gəlin.
3) Müqavilə müddətində MKD sahiblərinin ümumi yığıncağı əsasında və işinə dair əhəmiyyətli şərhlər olmadan Cinayət Məcəlləsinin dəyişdirilməsi.
Bu məsələ ilə bağlı Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsi Rəyasət Heyətinin 22 noyabr 2011-ci il tarixli 7677/11 saylı Fərmanı var. Hansı ki, Mənzil Məcəlləsinin bəndini elə təfsir edir ki, mülkiyyətçilər, hətta Cinayət Məcəlləsi ilə idarəetmə müqaviləsinin ciddi şəkildə pozulması halları olmasa belə, iclasda qərar qəbul etsələr, Cinayət Məcəlləsini dəyişdirə bilərlər.
4) Yaşayış binasının idarə edilməsində dəyişiklik.
Məsələn, sahiblərin ümumi yığıncağında bir HOA və ya TSN yaratmağa qərar verirsiniz, lakin sonradan ortaqlıq bir çoxmənzilli binanı müstəqil idarə etmir, lakin Maddənin 1-ci hissəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq bunun üçün bir idarəetmə şirkəti işə götürür. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 137. Yeri gəlmişkən, bu metodun bir vacib artısı var - əgər yeni Cinayət Məcəlləsi gözləntiləri doğrultmursa, HOA İdarə Heyətinin nizamnaməsində nəzərdə tutulduğu təqdirdə, onu yalnız bir iclas keçirməklə dəyişdirmək mümkün olacaq. tərəfdaşlıq.
5) Köhnə Cinayət Məcəlləsi müqaviləyə xitam verməyə razı olarsa, tərəflərin razılığı ilə müqaviləyə xitam verilməsi.
6) Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 199-cu maddəsinə uyğun olaraq, idarəetmə şirkətinin evinizi idarə etmək üçün lisenziyasından məhrum edilməsi.
"DOĞRU" İDARƏETMƏ ŞİRKƏTİ NECƏ SEÇİLƏK?
ADDIM 1. YENİ İDARƏETMƏ ŞİRKƏTİNİN SEÇİLMƏSİ
Müraciət edənlərin dairəsinin müəyyən edilməsi ən vacib və həlledici məqamlardan biridir. Adətən bu məsələ ilə ya Nümayəndələr Palatasının Şurası, ya da təşəbbüs qrupu məşğul olur.
MKD-də qonşular və digər binaların sahibləri ilə Cinayət Məcəlləsinin dəyişdirilməsi məsələsini müzakirə etməyinizə əmin olun.
İpucu 1
Evinizin heç bir idarəetmə şirkəti üçün maraqlı olmayacağına dair bütün şübhələri atın. Vətəndaşların Hüquqlarını Müdafiə Mərkəzinin təcrübəsi " Ədalətli Rusiya' əksini göstərir.
Hətta köhnə, "problemli" deyilən evlər idarə təşkilatlarını maraqlandırır. Bu cür maraq müxtəlif səbəblərdən yarana bilər və nəyin fərqi yoxdur, amma demək olar ki, hər hansı bir evin bu və ya digər idarəetmə şirkəti üçün özünəməxsus şəkildə maraqlı olması vacibdir.
İdarəedici təşkilatların siyahısı, bir qayda olaraq, bələdiyyənin rəsmi saytında yerləşdirilir. Hər halda, şəhərinizin Administrasiyasının mənzil-kommunal təsərrüfatı şöbəsində əldə edə bilərsiniz cari siyahı hamısı Cinayət Məcəlləsinin şəhərində fəaliyyət göstərir.
İpucu 2
Naməlum və ya gənc təşkilatları laqeyd yanaşmayın.
Çox vaxt yeni təşkilatlar daha çox müştəriyönümlü olur, onların fəaliyyəti daha şəffaf olur və böyük “canavarlar”ı sıxışdıraraq bu xidmət bazarında möhkəmlənmək arzusunda olurlar.
Məsləhət 3
“Qara siyahılar” adlanan hər cür reytinqləri və antireytinqləri öyrənin. Bu reytinqlər tez-tez açıq mənbələrdə, İnternetdə GZhI, Rospotrebnadzor və digər dövlət idarələrinin işinin nəticələrinə əsasən dərc olunur.
ADDIM 2. İLK GİRİŞ
Ən qısa zamanda zəng edin daha çox şirkət və evinizi idarə etməyin mümkünlüyü barədə onların rəhbərliyi ilə danışın.
Seçdiyiniz potensial idarəedici təşkilatın rəhbərliyinə baş çəkməyi xahiş edin və bütün suallarınızı müzakirə edin. Üstəlik, evin Şurasının aktivinə və ya bir qrup skeptik kirayəçiyə getmək daha yaxşıdır.
Seçdiyiniz idarəetmə şirkəti üçün evinizin nə qədər maraqlı olduğunu öyrənməyə çalışın, şirkətlərin əsas kommersiya üstünlüklərini qiymətləndirin.
İlk addımın məqsədi müraciət edən şirkət haqqında ümumi rəy formalaşdırmaq və bütün müraciət edənlər arasından 2-5 şirkət seçməkdir.
“Ədalətli Rusiya” Vətəndaşların Hüquqlarının Müdafiəsi Mərkəzi sizə şirkətlərin ilkin seçimində kömək edə bilər və MKD Şurası və ya təşəbbüs qrupu üçün bu şirkətlərlə tanışlıq və təqdimat platforması təşkil edə bilər.
ADDIM 3. SEÇİLMİŞ MÜRACİƏTLƏRİ TANIŞ OLUN
Bu mərhələdə müraciət edənləri mümkün qədər yaxından tanımaq, məqsədyönlü şəkildə açıq mənbələrdən şirkətlər haqqında məlumat əldə etmək lazımdır. Əgər şirkət antireytinqə daxil edilibsə, bunun səbəblərini göstərin.
Seçdiyiniz abituriyentlər tərəfindən idarə olunan həmin evlərin sakinləri (MKD Şurası) ilə ünsiyyət qurmaq çox arzuolunandır, çünki bu məlumat sizin üçün ən obyektiv olacaqdır.
Belə sakinlərə suallar fərqli ola bilər. Sualların göstərici siyahısına aşağıdakılar daxil ola bilər: şirkət bütövlükdə evə necə xidmət edir; Ümumi yerlər nə qədər tez-tez təmizlənir? şirkət sakinlərin təklif və iradlarına necə reaksiya verir; şirkət rəhbərliyinin sakinlərlə ünsiyyətdə olması nə dərəcədə əlçatandır; qəzalara nə qədər tez reaksiya verir; təmirin nə qədər yaxşı aparıldığını; şirkət sakinlərə necə hesabat verir; şirkətə qarşı ümumi iddialar nələrdir.
Bu mərhələnin məqsədi seçilmiş abituriyentləri sıralamaq və üstünlükləri müəyyən etməkdir.
Eviniz haqqında texniki məlumatların toplanması
Bu addım daha əvvəl, çağırışdan əvvəl edilə bilər, lakin 3-cü addımdan gec olmamalıdır (seçilmiş ərizəçilərlə tanış olmaq).
Bu mərhələdə eviniz haqqında məlumat toplamaq lazımdır. Məlumat nə qədər ətraflı olsa, bir o qədər yaxşıdır. Siz özünüz də ev sahibi kimi evinizin vəziyyətini başa düşməlisiniz.
Haqqında məlumat spesifikasiyalar ah sizin eviniz, məsələn, evin texniki pasportu ilə tanış olmaq üçün Cinayət Məcəllənizdə tələb edə bilərsiniz, bu məlumatı BTI-dən də əldə etmək olar, lakin bu xidmət pulludur.
Evdəki aktual problemlərin müəyyən edilməsi
Bu mərhələnin sahibləri üçün çətinlik yaratması ehtimalı azdır, çünki onların ən çox yanan problemləri əvvəlcədən məlumdur.
Bu, uzun müddətdir ki, dam örtüyünün təcili təmirinə ehtiyac ola bilər, yerli ərazinin dəyişdirilməsi və avtomobillər üçün park yerlərinin artırılması və ya uşaq meydançasının quraşdırılması zərurəti ola bilər.
Bu mərhələdə problemləri əhəmiyyətinə görə sıralayaraq siyahı tərtib etmək lazımdır.
ADDIM 4. İDARƏETMƏ MÜQAVİLƏSİNİN ƏSAS ŞƏRTLƏRİNİN MÜZAKİRƏSİNƏ KEÇİN
Bu mərhələdə sahiblər idarəetmə şirkətinin ümumi əmlaklarına xidmət göstərmək imkanlarını müəyyən etməyə davam edirlər.
Bunun üçün hər bir MC-müraciətçini göndərməyi təklif edirik anket(anket).
Anketdə sakinlərin MKD-də ümumi əmlakının saxlanması ilə bağlı ən maraqlı sualları var. Təbii ki, bir çox suallara cavab vermək üçün idarəedici təşkilat evin texniki xüsusiyyətlərini və bəlkə də yoxlanmasını öyrənməli olacaq.
ADDIM 5. QALİBİN MƏYYƏNDİRİLMƏSİ
Sorğunun nəticələrinə əsasən Nümayəndələr Palatasının Şurası və ya təşəbbüs qrupu keçirdiyi müsabiqənin qalibini müəyyənləşdirir və gələcək müqavilənin şərtlərini, onun formasını, göstərilən xidmətlərin siyahısını, tarifləri və s. ev.
ADDIM 6. YENİ İDARƏÇİ ŞİRKƏTİN SEÇİLMƏSİ ÜÇÜN ÜMUMİ Yığıncağın Keçirilməsi
Bütün əvvəlki addımlar tamamlanıbsa, ümumi yığıncaqda sahiblərə niyə yeni bir idarəetmə şirkətini seçmək lazım olduğunu izah etmək çətin olmayacaq. Binaların sahiblərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi qaydası Art ilə tənzimlənir. İncəsənət. Rusiya Federasiyasının Mənzil Məcəlləsinin 44-48.
Bir yaşayış binasının idarəedici şirkətinin dəyişdirilməsi proseduru, qərarın 50% -dən çox səs toplayan sahiblər tərəfindən qəbul edilməsini tələb edir. Nəzərə almaq lazımdır ki, səslər ev sahiblərinin sayına görə deyil, binanın bütün yaşayış sahəsinə nisbətən mənzillərin görüntülərinə görə hesablanır.
Müsabiqənin bütün mərhələlərində "Ədalətli Rusiya" Vətəndaşların Hüquqlarının Müdafiəsi Mərkəzinin mütəxəssisləri evlərin sakinlərinə yeni idarəetmə şirkəti seçməkdə məsləhət və təşkilati yardım göstərməyə hazırdırlar.
Unutmayın, seçim və qərar yalnız sizindir!