Firme de administrare a centrelor comerciale de inchiriat. Caracteristici ale managementului centrului comercial

2012-10-09 Vă rugăm să dați un exemplu de compoziție optimă companie de management pentru centrul comercial (poziție, funcții principale). Ideal cu 5-6 angajati.

Întrebarea a fost pusă de Elena Yanovskaya, Kiev

Răspuns:

Numărul și componența angajaților companiei de management depind de mai mulți factori:

A gestionat un obiect imobiliar comercial (centru comercial) sau mai multe;

Care este suprafața centrului comercial și compoziția chiriașilor, raportul chiriașilor ancoră și „tăieri”;

Toate funcțiile vor face parte din propria noastră companie de management sau vor fi implicate organizații terțe pe baza externalizării (de exemplu, securitate, curățenie, serviciu de marketing si etc.)

Principalele funcții ale societății de management sunt următoarele: managementul conceptului de centru comercial și al componenței chiriașilor, managementul rentabilității și al fluxurilor financiare, managementul marketingului, managementul operațiunii tehnice. Pentru mai multe informații despre sarcinile și funcțiile companiei de administrare, precum și despre caracteristicile gestionării obiectelor imobiliare de retail, vizitați stadiul prezent veți putea învăța la seminarul lui Kira și Ruben Kanayan „Centre comerciale și complexe multifuncționale”.

2012-07-25 Dacă sunt 13 chiriași pe podea, și toți se deschid și se închid la ore diferite. Cum poate fi reglat acest lucru?

Întrebarea a fost pusă de Vadim Golub, Volokolamsk

Răspuns:

Într-adevăr, este foarte important ca în timpul funcționării centrului comercial toate magazinele să fie disponibile clienților. Aceasta determină imaginea de ansamblu a centrului comercial și calitatea activității Societății de Administrare. Pentru ca chiriașii să respecte programul de lucru, este necesar să se facă regulile relevante în Regulamentul centrului comercial (Anexa la contractul de închiriere). De asemenea, documentul ar trebui să precizeze în mod clar sancțiunile: pentru deschiderea prematură a magazinului, pentru închiderea magazinului în timpul programului de lucru al centrului comercial și pentru închiderea înainte de încheierea centrului comercial. De asemenea, prevede procedura de emitere a unui act privind încălcarea regulamentelor și procedura de aplicare a sancțiunilor.

Sunt reprezentantul unei companii de dezvoltare de centre comerciale. S-au construit pe participarea la capitalul propriu în investițiile în construcții și, ca urmare, aproximativ 20 de „proprietari” ai centrului comercial. Cum putem noi, ca viitoare companie de management, să distribuim spațiu publicitar între proprietarii de pe fațada clădirii?

Întrebarea a fost pusă de Tatyana Ivanova, Arhangelsk

Răspuns:

Soluția cea mai rezonabilă în această situație este să nu împărțiți spațiul publicitar între proprietari. Și mai întâi determinați toate locurile posibile pentru plasarea acestuia. Și între proprietari să împartă veniturile din publicitate în proporții în funcție de participarea lor la capital.

Există o bază pentru managementul personalului în centrele comerciale, poate că există o specificitate deosebită a managementului personalului în aceste întreprinderi?

Întrebarea a fost pusă de Olga Kulmanakova, Tomsk

Răspuns:

Desigur, specificul managementului personalului din centrele comerciale există. Pentru că mall-ul în sine nu este doar magazin de vânzare cu amănuntul, și mare întreprindere comercială cu un număr mare de relaţii industriale. Pentru ca centrul comercial să funcționeze cu succes, este necesar să se elaboreze cu atenție schemele de interacțiune ale tuturor departamentelor și angajaților, structura organizationalaîntreaga întreprindere, management echipa de vanzariși mult mai mult. Din păcate, astfel de discipline nu se predau la institute, așa că dacă ești cu adevărat interesat de răspunsul la această întrebare complexă și voluminoasă, te invităm să vizitezi seminar-instruire K. și R. Kanayan „Probleme practice ale managementului personalului într-o întreprindere comercială”.

Răspuns:

Buna ziua, spuneti-mi va rog, se poate administra un centru comercial printr-o organizatie specializata, si nu printr-o asociatie de proprietari, daca sunt mai mult de 5 proprietari, sau in alt mod? Care este cel mai bun mod de a face asta?

Întrebarea a fost pusă de Olga Milenko, Minsk

Răspuns:

Da, pentru management centru comercial o companie specială de management poate fi atrasă (sau creată). Între proprietar și societatea de administrare sunt posibile trei forme de relații contractuale: a) contract managementul încrederii(compania de administrare realizează în mod independent toate lucrările privind gestionarea proprietății); b) contract de agenție (societatea de administrare acționează ca intermediar între chiriași și proprietarul centrului comercial); c) un contract de închiriere (o societate de administrare închiriază condiționat o proprietate comercială și încheie contracte de subînchiriere). Forma optimă relația dintre proprietar și societatea de administrare se stabilește individual.

După ce principii este organizat sistemul de management al centrului comercial și cum se desfășoară procesul de management în sine?

Întrebarea a fost pusă de Anna Stalinkova, Novosibirsk

Răspuns:

Există două forme de management al unui mall:

  1. Crearea unei structuri proprii de gestiune a obiectelor imobiliare comerciale. Aceasta poate fi o companie separată sau o divizie în cadrul unei companii care deține imobile comerciale.
  2. Implicarea unei companii externe de management. De obicei, este selectată o companie care este specializată în managementul complexelor de retail, cumpărături și divertisment și multifuncționale și care are deja suficientă experiență în management.

Principalele sarcini pe care le rezolvă structura de management:

    managementul componenței chiriașilor, relațiile cu chiriașii centrului comercial (selectarea chiriașilor, negocierea, executarea contractelor și susținerea juridică a contractelor, controlul sortimentului, calitatea bunurilor chiriașilor etc.);

    contabilitatea de gestiune si managementul fluxurilor financiare;

    marketing, publicitate a centrului comercial (cercetare, concept și, dacă este necesar, reconcepție centru comercial, implementare strategie de marketing, publicitate și PR, inclusiv planificare campanii de publicitate centru comercial, evenimente comune cu chiriașii, reglementarea sezoniere, publicitate promoțională a chiriașilor etc.);

    exploatarea clădirii (controlul și asigurarea funcționării neîntrerupte a sistemelor de inginerie, repararea clădirii și a sistemelor de inginerie, securitate și siguranță, curățarea spațiilor și a teritoriului adiacent, colectarea gunoiului, relațiile cu utilitati etc.).

    Suntem foarte mulțumiți de colaborare. Profesionalism, creativitate, nivel de suport clienti si punctualitate - la cel mai inalt nivel. ...

    Sușkov Konstantin Nikolaevici
  • Ushakova S.V.

    SRL „Piața alimentară centrală”

    Cu agenția de dezvoltare MALL. Expertise & Consulting” lucrăm la centrul comercial „Galaktika”. Agenția a fost angajată în dezvoltarea unui proiect de design pentru o zonă de divertisment și s-a dovedit a fi partener de încredere finalizarea tuturor lucrărilor cu înaltă calitate și la timp...

    Denis Marchenkov

    OOO Galaktika-S

    Putem caracteriza compania ca fiind înalt calificată. Îmi place responsabilitatea și o atitudine pozitivă atunci când rezolv orice probleme. Agenția se ocupă de proiectul nostru pe o bază cuprinzătoare. Știam că am găsit partenerul perfect...

    Dmitri Wolfson

    PSK „DOM”

    Suntem familiarizați cu MALL. Expertise & Consulting” de multi ani. La proiect au lucrat aproximativ 3 persoane. De la numele până la designul palmierului nostru, MALL a făcut totul. Toată lumea crede că are succes - pentru că sunt singurii din oraș, dar nu este așa! De succes - pentru că calitatea...

    Andrei Mihailovici Osadciuk

    SEC „Oasis Plaza”

09 noiembrie 2015

La implementarea unei facilitati comerciale, unul dintre cele mai importante aspecte este implementare management eficient centru comercial. Pentru îndeplinirea acestor funcții, poate fi implicată o societate de administrare terță parte sau gestionarea poate fi efectuată de proprietarul centrului comercial.

Cum este gestionat mall-ul?

Managementul centrului comercial se referă la controlul tehnic și optimizarea următorilor parametri:

  • rezerve pentru dezvoltarea unui centru comercial;
  • construirea unui management eficient al centrului comercial;
  • interacțiunea cu antreprenori, chiriași;
  • masurile necesare pentru cresterea atractivitatii Complex comercial pentru utilizatorii finali.
  • alimentare cu apă și canalizare;
  • alimentare cu căldură;
  • alimentare electrică;
  • Siguranța privind incendiile;
  • Internet, telefonie;
  • securitate generală;
  • parcare;
  • certificarea obiectului;
  • curatenie cladiri;
  • întreținerea acoperișului clădirii și a canalizării pluviale;
  • transport vertical (scări rulante/travolatoare, echipamente de lift).

Conducerea centrului comercial se realizează pe baza următoarelor documente.

  • Reguli generale de funcționare a centrului comercial, ținând cont de prevederile contractelor de închiriere.
  • Personalul din Marea Britanie.
  • Structura muncii şi atributii oficiale angajații societății de administrare, inclusiv orarul programului de lucru.
  • Principalele prevederi ale functionarii societatii (proprii) de management in centrul comercial.

Un obiect imobiliar atât de mare și complex ca un centru comercial necesită rezolvarea constantă a problemelor legate de caracteristicile tehnice și inginerești ale funcționării clădirii, partea financiară, intermediere și o serie de alte probleme. Prin urmare, este mai bine să încredințați conducerea competentă a centrului comercial unor companii specializate care pot oferi asistență profesională în rezolvarea problemelor apărute.

Caracteristici ale administrării unui centru comercial și de birouri

Criza i-a forțat pe mulți proprietari și manageri de imobiliare de retail să-și amintească că centrele comerciale nu sunt doar metri pătrați pentru a face bani. Din punctul de vedere al desfășurării afacerilor pe o piață, un centru comercial este un produs care are nevoie de sprijin de marketing, promovare pe piață și pe care consumatorii îl pot aprecia sau ignora. Prin urmare, este timpul să ne gândim la satisfacerea nevoilor clienților și la îmbunătățirea calității serviciilor pentru aceștia. În acest articol, ne vom uita la sarcinile cărora managerii de mall-uri ar trebui să le acorde o atenție deosebită în mediul actual.

Clienții centrului comercial, pe de o parte, sunt vizitatorii acestuia, iar pe de altă parte, chiriașii, de ale căror activități de succes depind veniturile proprietarului imobilelor comerciale. Prin urmare, sarcinile structurii de conducere a centrului comercial sunt complexe și cu mai multe fațete: este necesar să se analizeze piața imobiliară comercială și tendințele sale de dezvoltare, precum și să se monitorizeze schimbările în retail, servicii și divertisment, să țină cont de dezvoltarea formate, competiție și repartizarea forțelor între jucătorii din fiecare zonă. Astăzi, importanța societății de management este în creștere, iar accentul se trece de la sarcinile tactice - suport juridic și financiar pentru activitățile centrului, probleme de întreținere tehnică și economică - către sarcini strategice, și anume managementul conceptului de centru comercial. Societatea de administrare trebuie să aleagă politica potrivită pentru cooperarea cu chiriașii și să asigure condițiile pentru funcționarea eficientă a tuturor întreprinderilor din centru. Numai în acest caz, centrul își va putea menține poziția și rămâne atractiv pentru ambele grupuri de clienți.

Sarcini care sunt rezolvate în proces
funcționarea centrului comercial:

1. Efectuarea cercetărilor de marketing.

  • studiul caracteristicilor prezenței centrului (frecvența, regularitatea vizitelor, creșterea frecvenței reprezentanților celor selectați). public țintă, acoperirea teritoriului, utilizarea vehiculului de tranzit și a fluxului pietonal);
  • evaluarea gradului de conștientizare a mărcii centrului și a popularității în rândul publicului țintă;
  • percepția imaginii centrului comercial (dacă centrul este considerat scump sau ieftin, modern sau depășit, convenabil sau incomod și dacă opinia proprietarului corespunde cu punctul de vedere al consumatorilor);
  • evaluarea gradului de satisfacere a nevoilor vizitatorilor in bunuri si servicii, colectarea informatiilor despre cumparari, cheltuieli in centru, asupra timpului petrecut de vizitatori in centru;
  • studiul caracteristicilor mediului de consum, modificări ale preferințelor consumatorilor;
  • studiul mai profund al comportamentului consumatorului selectat grupuri țintă;
  • evaluarea eficacității publicității în centrele comerciale.

2. Planificarea și coordonarea activității de marketing și publicitate.

  • furnizarea chiriașilor cu rezultatele cercetărilor, informații actuale despre frecvența centrului și poziția acestuia pe piață;
  • furnizarea chiriașilor cu informații despre planurile pe termen lung pentru dezvoltarea centrului (la extindere sau reconstrucție);
  • intocmirea unui plan de activitati de marketing si promotionale, coordonarea planurilor de publicitate a centrelor comerciale cu planurile de chirias. Organizarea de promoții comune și programe de fidelizare care implică mai mulți chiriași;
  • decorarea sezonieră și festivă a centrului comercial, elaborarea unui concept de design și lucrul la decorarea festivă a fațadelor și a zonelor comune. Coordonare vitrine sezoniere ale chiriașilor cu servicii de management centru comercial;
  • organizarea de evenimente în centrul comercial (spectacole, concerte, expoziții, sărbători pentru copii, animație de zi cu zi);
  • planificare și implementare de campanii publicitare în mass-media;
  • suport și modificări periodice pe site-ul centrului comercial;
  • organizarea designului sonor, muzical și aromatic în centrul comercial (ca parte a sistemului conceptual de navigație), crearea de amenajări plăcute și conditii confortabile pentru vizitatori.
  • asigurarea structurilor și comunicațiilor necesare pentru plasarea reclamelor pe clădire și în zonele comune, amplasarea de semne și reclame suplimentare, monitorizare publicitate in aer liber, organizarea de publicitate a chiriașilor pe sistemele de radio și telecomunicații ale centrului.

3. Asistenta locatarilor in rezolvarea problemelor curente.

  • studierea gradului de satisfacție a chiriașilor cu munca în centrul comercial, precum și cu serviciile oferite acestora de către centru;
  • coordonarea programului de încărcare, control și asistență în efectuarea reparațiilor aflate în derulare în sediul chiriașilor;
  • furnizarea de informații și consiliere chiriașilor asupra problemelor juridice și economice legate de activitățile lor în centrul comercial.

4. Controlul regulat al muncii chiriașilor.

  • evaluarea stabilității muncii chiriașilor (lanțuri și magazine independente), ținând cont de schimbările din rețea. În cursul studiilor de flux, se dezvăluie dacă participarea principalilor „magneți” ai centrului comercial s-a schimbat, care chiriași sunt „țărani mijlocii” puternici și care întreprinderi sunt cele mai slabe, incapabile chiar să folosească fluxul către centru comercial;
  • controlul calității, conformitatea sortimentului și a nivelului de serviciu, modul de funcționare cu cerințele enunțate;
  • evaluarea rolului chiriașilor și a importanței acestora pentru centrul comercial, efectuarea de cercetări privind activitățile operatorilor individuali (prezență, achiziții, atragerea unui anumit public de consum, identificarea cauzelor). munca proasta la mall).

5. Implementarea planului de venituri din chirie.

  • modificarea, dacă este necesar, a tarifului de închiriere, schemele de plată a chiriei, furnizarea conditii speciale pentru chiriași;
  • controlul primirii la timp a plăților de chirie;
  • protecția proprietarului imobilelor comerciale de eventuale pierderi în caz de neplată sau întârziere a plăților de leasing;
  • reglementarea legală a litigiilor cu chiriașii.

6. Asigurarea umplerii zonelor.

  • evaluarea riscurilor de vacanță a spațiului, dezvoltarea de opțiuni alternative în cazul congresului locatarilor, inclusiv a celor ancoră;
  • luarea în considerare a modificărilor formatelor de magazine și evaluarea posibilității de reamenajare a spațiilor în viitor;
  • poziție activă în lucrul cu chiriașii: monitorizarea periodică a pieței, căutarea chiriașilor promițători;
  • procesarea cererilor de la noi potențiali chiriași, întocmirea așa-numitei „liste de așteptare” (o listă a solicitanților pentru suprafețele libere);
  • umplerea rapidă a spațiilor libere și efectuarea lucrărilor de reparații, astfel încât în ​​cazul unei rotații, un nou operator să se poată deschide în centru cât mai repede posibil;

7. Exploatarea clădirii și întreținerea economică a centrului comercial.

  • asigurarea bunei functionari, reparatii si întreținere sisteme de inginerie ale clădirii, menținerea parcului de echipamente tehnice în stare de funcționare;
  • intocmirea devizelor de cost pentru intretinerea centrului comercial, optimizarea acestor costuri;
  • întreținerea în stare corespunzătoare a clădirilor și spațiilor centrului comercial, teritoriul adiacent. Formarea curentului şi planuri pe termen lung reconstrucții, revizii și reparații curente ale clădirii și spațiilor, sisteme de inginerie (ventilație și aer condiționat, alimentare cu apă, încălzire, canalizare, retelelor electrice etc.);
  • implicarea organizațiilor terțe pentru efectuarea lucrărilor, controlul calității muncii și acceptarea lucrărilor efectuate.
  • controlul consumului utilitatiîn centrul comercial, calculul plăților și interacțiunea cu serviciile municipale ale orașului;
  • desfășurarea lucrărilor de îmbunătățire a teritoriului, interacțiunea cu autoritățile de stat și locale privind îmbunătățirea accesibilității la transport a centrului (intrări, viraje, organizarea trecerilor controlate etc.);
  • menținerea sediului și a teritoriului centrului comercial în condiții sanitare și igienice corespunzătoare (curățare, eliminare a gunoiului, eliminarea deșeurilor);
  • asigurarea securității personalului și a vizitatorilor centrului comercial, siguranța articolelor de inventar, securitatea la incendiu;
  • suport de transport pentru funcționarea centrului comercial.

Multe întreprinderi de astăzi se grăbesc să reducă costurile fără să se gândească la viitor. Deosebit de remarcabile sunt costurile asociate unui pachet de servicii pentru întreținerea regulată și constantă a centrului comercial. Acest pachet de servicii include două grupe de costuri: a) întreținerea curățeniei, securitatea și întreținerea de rutină; b) cercetare, marketing și publicitate. Costurile de operare ale diverșilor chiriași (consum de energie și apă, sarcina asupra sistemelor inginerești ale clădirii) sunt destul de ușor de calculat și sunt plătite de chiriași în funcție de consumul de resurse. Odată cu definirea sumei cheltuielilor pentru curățenie, pază și altele asemenea, totul este și mai mult sau mai puțin clar, acestea putând fi incluse în tariful de închiriere sau plătite suplimentar, proporțional cu suprafața ocupată de chiriaș. Și, în principiu, nu este dificil să se stabilească o muncă competentă a serviciului de întreținere, deoarece în țara noastră există mulți directori de afaceri cu experiență, care sunt capabili să optimizeze costurile și să crească profitul proprietarului (și, în același timp, să își asigure „interes” moderat fără a provoca o nemulțumire evidentă a proprietarilor). Sistem de pregătire a specialiștilor în inginerie nivel modernîncă lucrează în Rusia și, deși personalul de inginerie cu experiență este o marfă limitată pe piața muncii, sectorul imobiliar comercial cu suficient salarii mari este atractiv pentru buni profesioniști. Este mult mai dificil cu marketingul unui centru comercial, aici problemele încep atât cu definirea costurilor de promovare, cât și cu personalul. Faptul că al doilea grup de cheltuieli este, de asemenea, parte integrantă a muncii, care trebuie efectuată în mod constant și zilnic, este pur și simplu periculos de uitat astăzi. Cercetarea de marketing și munca de publicitate în condițiile actuale se numără printre sarcinile cele mai urgente, iar „optimizarea” nereușită a costurilor de marketing și promovare poate duce la consecințe negative foarte grave. Atunci când în centrul comercial nu există un sistem de management al marketingului, nu este suficient să apelezi la ajutorul unor organizații terțe care îndeplinesc comenzi unice. Este evident că rezultatul promoțiilor unice va fi mai rău decât de la loc de munca permanent. Este ca și cum nu te speli pe dinți în fiecare zi, ci în schimb mergi la stomatolog o dată la trei luni și pui totul în ordine: va costa mai mult, pe măsură ce gradul de neglijare crește, iar problemele actuale te vor deranja din ce în ce mai mult.

După ce a decis că munca de cercetare în curs, evaluarea chiriașilor, marketing și publicitate ar trebui să fie în desfășurare, managerul trebuie să determine sursele de venit pentru buget. Taxele de marketing și publicitate la mall sunt un subiect de dispută. Uneori sunt incluse în tariful de închiriere, dar de cele mai multe ori sunt plătite în plus, iar dacă termenii și condițiile de plată activitati de marketing nu este specificat clar în contract, plățile suplimentare sunt percepute ca extorcări și provoacă nemulțumiri în rândul chiriașilor. În centrele cu mai mulți proprietari, poate fi dificil să convingi toți proprietarii de spațiu de necesitatea deducerilor, o parte a proprietarilor este de acord să plătească, în timp ce cealaltă refuză categoric. Ca urmare, bugetele de marketing și publicitate sunt în mod clar insuficiente pentru a rezolva problemele. Dacă, de exemplu, proprietarii a 20% din spațiu, cei mai conștienți, au fost de acord să plătească, atunci se confruntă cu o dilemă: să aleagă o soluție economică sau să-și mărească mărimea contribuției. Conflictele interne izbucnesc în mod regulat din cauza nedreptății, deoarece unii proprietari au o povară financiară mult mai mare, iar toată lumea, inclusiv cei care încarcă liber, beneficiază de rezultate. Rezultatele cercetărilor privind publicitatea chiriașilor centrelor comerciale arată că publicitatea are o eficiență scăzută, întrucât cumpărătorul nu vine într-un anume magazin, ci într-un centru comercial și poate cădea în multe tentații și poate cheltui bani cu oricare dintre operatori. Doar 30% dintre persoanele atrase de această reclamă pot ajunge la magazinul care face reclamă în centrul comercial, iar alți chiriași vor „absorbi” restul fluxului. De regulă, procentul de oameni care au venit pentru o anumită reclamă și au ajuns la magazin este mai mare pentru chiriașii ancoră mari - un hipermarket, un supermarket, un magazin aparate electrocasnice, magazin de hardware, și cel mai mic procent de magazine de îmbrăcăminte, încălțăminte, mărfuri de impuls. Multe promoții încep să aibă sens atunci când sunt ținute simultan de mai mulți chiriași. De exemplu, vânzările la mall-urile din Singapore și Dubai au loc anual la o anumită oră, toți chiriașii participă la ele, iar cumpărătorii plănuiesc să viziteze aceste vânzări în avans și provin din tari diferiteși de pe diferite continente. În acest moment, activitatea în toate centrele comerciale și buticuri ale orașului crește semnificativ. Diverse spectacole, festivaluri și alte evenimente la scară de oraș sunt legate de vânzări, încărcătura este în creștere și cifra de afaceri crește și în alte zone profitabile - în industria hotelieră, în catering, în complexe de divertisment.

Acum, că piața de închiriere a suferit schimbări semnificative, mulți chiriași vor fi de părere că marketingul și publicitatea obișnuită ar trebui incluse în tariful all-inclusive - ca un pachet de servicii care vine cu o anumită calitate a spațiului. Într-adevăr, suprafața dintr-un centru comercial nu este doar metri pătrați, structuri și inginerie, ci și asigurarea obligatorie a activității de comerț.

Lista de priorități include și o evaluare a chiriașilor: situația actuală, perspectivele de angajare și posibilele modificări ale formatelor. Există un proverb rusesc bun: „Kalina spune – sunt bun cu mierea și mierea în schimb – și eu sunt bun”. Deci centrele comerciale sunt împărțite în două tipuri. În orice caz, unele centre vor funcționa bine, pentru că sunt foarte bine amplasate, iar pentru a strica un astfel de centru trebuie să „încerci din greu”. Iar alte centre vor fi bune doar dacă au chiriași buni. Este imperativ să se prevadă diverse scenarii de desfășurare a evenimentelor, să se pregătească opțiuni alternative în materie de chirie. Chiar înainte de toamna lui 2008, au existat cazuri în care chiriașii ancoră și-au dat acordul preliminar, s-au adunat un grup de mici operatori pentru ei, iar înainte de a semna contractul, nou manager cu cererea altora, mai mult conditii favorabile. Ce mai rămâne de făcut de către proprietarul centrului comercial? Când nu există alternativă, poziția sa de negociere va fi foarte, foarte vulnerabilă. În 2008-2009, cazurile au început să devină mai frecvente când marile lanțuri plănuiau să deschidă magazine în centrele comerciale, iar spațiile pentru acestea erau deja pregătite (făcut comunicări, făcut reparații și reamenajări), dar în timpul crizei, planurile de dezvoltare a lanțului au fost revizuite. , iar de la deschiderea de noi magazine au trebuit să fie abandonate din lipsă de fonduri. Proprietarii de centre comerciale, în special cele operaționale, s-au trezit într-o situație foarte neplăcută. Nu numai că au fost cheltuite fonduri pentru reconstrucție, iar suprafețe mari au rămas neocupate: însuși conceptul de centru este atacat. Într-o astfel de situație, trebuie să lucrăm serios la crearea unui „magnet compozit” de la operatorii locali. Acele companii care au avut propriile divizii au avantajul cu amănuntulși experiența deschiderii propriilor magazine în centre comerciale: spațiul poate fi operat independent, iar dacă este luat în serios, veniturile pot depăși veniturile din chirie. Unele companii de dezvoltare - atât federale cât și locale - și-au extins afacerile și și-au creat structuri în zone în care chiriile pentru chiriașii ancoră erau mici (hipermarket, supermarket, centru de divertisment, food court) și/sau a existat o lipsă de operatori cu experiență. Bineînțeles, se pare că închirierea spațiului înseamnă rezolvarea problemelor pentru mulți ani de acum înainte, asigurarea unor venituri care par să vină de la sine din metri pătrați de imobiliare și să nu vă mai faceți griji pentru problemele operaționale zilnice. Dar dacă compania are resurse pentru dezvoltare afaceri cu amănuntul, aceasta oferă o anumită sustenabilitate a proiectului, deoarece există două surse alternative de venit.

La planificarea lucrărilor centrului comercial pentru viitor, managerul trebuie să țină cont de eventualele modificări ale nevoilor chiriașilor în ceea ce privește spațiul. Este probabil ca formatele de magazine să se schimbe în așa fel încât să prezinte un sortiment mai eficient pe o suprafață mai mică. Să remarcăm un fenomen semnificativ. La începutul crizei, în trimestrul IV 2008, într-un număr de magazine nealimentare, s-a remarcat o scădere a cifrei de afaceri de până la 30%, iar în trimestrul I 2009 scăderea a început deja să ajungă la 35. -40%. Managerii unora lanțuri de magazine, care în prima jumătate a anului 2008 a efectuat o analiză a eficienței utilizării spațiului, a amintit că în formate mari s-au întâlnit tocmai un astfel de procent(30-35%) dintr-o zonă slab performantă. De exemplu, lanțuri de papetărie sau tehnologia calculatoarelor, care s-a dezvoltat pe o suprafață de până la 200 mp, a încercat să dezvolte o suprafață de 700 mp, lanțuri de îmbrăcăminte cu experiență pe o suprafață de până la 120 mp, au fost deschise tip nou magazin in suprafata de 200-250 mp. Cel mai performanta ridicata profit de la 1 metru patrat comerțul nealimentar avea magazine mici, cu o suprafață de 30-200 mp. O suprafață mare uneori nu a avut un impact semnificativ asupra creșterii numărului de vizitatori ai magazinului, iar odată cu creșterea suprafeței magazinului, de exemplu, de 3 ori, profitul pe metru pătrat de suprafață a scăzut cu 5 -de 6 ori comparativ cu magazinele mici. Ce inseamna asta? Simptomele zonelor „umflate” au fost observate de mult timp. Comercianții aflați în recesiune a economiei vor fi interesați, în primul rând, să reducă dimensiunea zonei. În al doilea rând, crește eficiența utilizării metrilor pătrați disponibili, adaugă noi grupe de produse, acordând prioritate produselor cu următoarele caracteristici: a) mai apropiate de tipul principal de cerere, mai necesare pentru întreținerea regulată a activităților casnice și clienti corporativi; b) oferirea de profit mare; c) de dimensiuni mici. De exemplu, un lanț de bricolaj poate stăpâni formatul districtual pe o suprafață de până la 300 de metri pătrați în zonele rezidențiale și poate prezenta două categorii în magazine: „produse pentru meșterul de acasă” (materiale de construcție frecvente în pachete mici, de mână). și unelte electrice) și categoria „echipamente de inginerie pentru casă” . Prezența unui instrument și a produselor de putere ale unui produs extrem de profitabil și, în același timp, nu foarte mari ca dimensiuni - vă permite să obțineți o utilizare eficientă a zonei. Pentru un magazin de produse media și papetărie, o soluție evidentă este adăugarea de echipamente digitale, legate tematic de conceptul de magazin, și „gadget-uri”, mici portabile dispozitive electronice si accesorii.

Dacă comercianții autohtoni sunt suficient de activi, vor căuta noi centre de producție și vor schimba tehnologia de achiziție: de exemplu, vor cumpăra bunuri de înaltă calitate de la acei producători din China și țările din Asia de Sud-Est ale căror capacități au fost eliberate din cauza reducerii aprovizionării. către Statele Unite şi ţările europene. Dar, în general, este de așteptat ca tendințele negative ale economiei să ducă la o reducere a numărului de magazine, la dispariția unui număr de formate și, eventual, la o reducere a spațiului pentru lanțurile de magazine standard.

Condiția pentru gestionarea eficientă a unui centru comercial este ca motivația managerului să fie asociată în mod necesar cu rezultatele activităților. Calitatea muncii companiei de management este evaluată prin gradul de satisfacție a două grupuri de clienți ai centrelor comerciale - vizitatori și chiriași. Rezultatele vorbesc pentru acceptarea consumatorilor cercetare de piatași indicatorii ghișeelor, iar criteriile de evaluare a companiei de management sunt creșterea frecvenței, stabilitatea vizitelor și frecvența vizitelor în centru, crescând popularitatea mărcii centrului comercial. Iar calitatea serviciilor pentru chiriași se evaluează prin asigurarea nivelului necesar al veniturilor din chirie, echilibrarea componenței chiriașilor și menținerea conceptului de centru, prin absența rotației chiriașilor și umplerea rapidă a suprafețelor libere, prin creșterea dobânzii. de noi chiriași să lucreze în centru și numărul de cereri. Unul dintre avantajele unei companii externe de management este că de obicei este mai interesată abordare integratăși satisfacția ambelor grupuri de clienți, iar managerul extern evaluează corect situația și prioritizează. Și managerul intern, ca oricare angajat, urmează instrucțiunile conducerii, se pune accent pe acei indicatori pentru care angajatul este motivat, dar sarcinile prioritare pot să nu fie definite corect. De exemplu, se pune un pariu pe execuție plan financiarși reducerea costurilor, fără a ține cont de conceptul general al centrului, ignorând nevoile chiriașilor și nestudând opiniile vizitatorilor. Prin urmare, abordarea este unilaterală. Nemulțumirile clienților centrului se pot acumula, iar într-o zi proprietarul imobilului de retail se va confrunta cu probleme serioase. Despre ce înseamnă managementul calității, înțeleptul chinez Confucius a spus cel mai bine dintre toate: „ management bun- atunci cei care sunt în apropiere sunt fericiți, iar cei care sunt departe vin. Atât chiriașii, cât și vizitatorii.

Kira și Ruben Kanayan,

Consultanți de frunte ai companiei „Union-Standard Consulting”, Moscova,
autorii cărții Imobiliare retail: provocări ale vremii și perspective »,
cărți ""
și cărți ""

Societatea de administrare GOROD SRL activează pe piața de management și exploatare imobiliară de la mijlocul anilor 90 și oferă servicii profesionale pentru managementul clădirilor și structurilor. Facilitățile deservite includ facilități mari și complexe din punct de vedere tehnic, cum ar fi: Palatul Tineretului din Moscova, OJSC RosCorp, OJSC GIS, un complex logistic mare OJSC Biryulyovo, o rețea de clinici Medsi, Centrul Medical European, birouri și centre comerciale.

Gestionarea comercială a proprietății imobiliare ca afacere include:

  • Dezvoltarea conceptelor și reconcepțiilor comerciale și centre de birouri;
  • Căutarea și selecția chiriașilor;
  • Managementul relatiilor de inchiriere;
  • Monitorizarea pietei chiriei si alinierea nivelului acesteia cu piata;
  • Managementul creantelor si fluxurilor financiare;
  • Promovarea si dezvoltarea proprietatii;
  • Creșterea atractivității sale pentru chiriași.

GOROD SRL își asumă întreaga responsabilitate pentru funcționarea sistemelor de alimentare cu energie, încălzire, alimentare cu apă, ventilație și aer condiționat, instalații de lift, sisteme de curent scăzut, sisteme de expediere. De asemenea, ne eliberăm clienții de relațiile cu utilitățile orașului și autoritățile de reglementare.

GOROD SRL are o bază tehnică puternică, propriul serviciu tehnic de urgență și de dispecerizare, deține licențe și certificate pentru deservirea tuturor sistemelor și este membru al SRO. Răspunderea companiei față de clienți este asigurată pentru 1.000.000 de dolari SUA. Standardele de calitate sunt certificate conform ISO 9001-2008.

Ca parte a licenței de audit energetic, compania de management GOROD SRL realizează anchete de eficiență energetică a întreprinderilor și dezvoltă pașapoarte energetice, care sunt obligatorii pentru instalațiile mari și consumatoare de energie din 2012.

Compania noastră a dezvoltat standarde corporative pentru funcționarea tehnică, permițând aducerea procesului întreținerea clădiriiși sisteme de inginerie la un nivel calitativ nou. Compania operează în mod constant un sistem de audit intern al proceselor, care permite menținerea unui nivel ridicat de calitate.

Experiența acumulată și echipa constituită de ingineri și tehnicieni calificați le permit clienților noștri să aibă o funcționare fără probleme la unitățile lor, fără situații de urgență și de urgență și, în consecință, să reducă costurile de întreținere a clădirii. Unificarea tehnologiilor și procedurile dovedite fac posibilă efectuarea lucrărilor cu un număr mai mic de personal, ceea ce înseamnă economisirea banilor clientului pentru funcționare. Divizia de reparații și construcții a companiei vă permite să efectuați rapid și eficient diverse reparații minore și majore și reamenajarea spațiilor cu un minim de bătăi de cap pentru client.