Înființarea unei asociații de proprietari presupune că membrii organizației au anumite drepturi și responsabilități care vizează întreținerea proprietății. Dar care sunt exact drepturile de parteneriat specificate în regulamente? Și asociația de proprietari are dreptul de a dispune de proprietatea proprietarilor de spații de locuit?
Capacitatea juridică a HOA
Potrivit Codului Locuinței, o asociație de proprietari este o persoană juridică, ceea ce înseamnă că are capacitate juridică specială. Aceasta înseamnă că organizația are doar acele drepturi care nu depășesc competența sa. Adevărat, HOA are dreptul de a desfășura anumite tipuri de activități comerciale.
Principalele responsabilități ale unui HOA sunt activitățile necomerciale, adică gestionarea și eliminarea proprietății.
În acest caz, parteneriatul dobândește capacitate juridică din momentul înregistrării de stat. Toate drepturile și obligațiile membrilor organizației sunt stabilite prin statutul acesteia. În plus, capacitatea juridică a HOA este reglementată de normele legislației locative. Dacă o tranzacție încheiată de un parteneriat nu corespunde capacității sale juridice, aceasta poate fi declarată nulă în instanță. O cerere de nulitate a contractului poate fi formulată de orice membru al asociației de proprietari.
Lista închisă a drepturilor de parteneriat
Puțini oameni știu că HOA au dreptul de a se angaja în tipuri suplimentare de activități economice. De exemplu, un parteneriat poate desfășura activități de afaceri pentru a genera venituri dacă acest lucru aduce beneficii organizației. În primul rând, este vorba despre închirierea proprietății, achiziția de valori mobiliare și participarea parteneriatului ca investitor în alte companii cu activități economice. Acest lucru este permis de HOA în conformitate cu legislația privind locuința a Federației Ruse.
Veniturile asociației de proprietari nu trebuie distribuite între membri. Sunt utilizate numai pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale. În plus, lista închisă de drepturi ale membrilor HOA include construirea suplimentară a diferitelor premise, dacă este necesar pentru a atinge obiectivele HOA. Responsabilitățile unei astfel de organizații includ și repararea și întreținerea imobilelor, pe lângă repararea rețelelor de încălzire.
Drepturi care vizează rezolvarea problemelor actuale
Ce drepturi are HOA în baza normelor Codului Locuinței? Ele sunt cuprinse în articolul 137 din prezentul document de reglementare. Asociația de proprietari are dreptul:
- Încheierea diferitelor acorduri pentru administrarea, repararea sau prestarea serviciilor publice.
- Determinați estimările de costuri și venituri. Membrii HOA trebuie să contabilizeze toate costurile de întreținere a casei, precum și cotizațiile și alte venituri.
- Oferiți o varietate de servicii proprietarilor de clădiri rezidențiale.
- Împrumutați fonduri de la instituțiile de credit pentru întreținerea și repararea unui bloc de locuințe.
- Efectuați plăți către persoane și organizații care oferă servicii de reparații pentru parteneriat.
- Utilizați proprietatea deținută de organizație ca proprietar.
Parteneriatul își exercită drepturile cu luarea în considerare obligatorie a intereselor proprietarilor de spații de locuit, chiar dacă aceștia nu sunt membri ai organizației. Prin urmare, în baza consimțământului proprietarilor, parteneriatul are dreptul de a:
- transferul unei părți din proprietate pentru utilizare temporară;
- repararea și reconstrucția proprietății parteneriatului;
- cumpărarea sau închirierea de terenuri pentru construcție suplimentară;
- încheierea unui număr de tranzacții care vizează atingerea scopurilor parteneriatului.
Asociația de proprietari are dreptul de a dispune de bunuri care sunt în proprietate comună? Da, dacă toți proprietarii sunt de acord cu acest lucru. Cu toate acestea, trebuie să fie în scris. Acest lucru se aplică și reparațiilor și reconstrucției oricărei părți din proprietatea comună a rezidenților.
Competența exclusivă a adunării generale a proprietarilor
Trebuie să știți ce alte drepturi suplimentare are asociația de proprietari. Reuniunea membrilor HOA poate rezolva toate problemele fără excepție care se referă la activitățile organizației. Exact ce aspecte intră în competența adunării generale sunt cuprinse în statutul organizației. Însă, pe lângă aceasta, adunarea generală are dreptul exclusiv de a aduce modificări documentelor statutare ale organizației. Această procedură se desfășoară în baza Codului Locuinței, și mai precis a art. 145.
Pentru a modifica statutul unui parteneriat, este necesară o decizie a mai mult de jumătate din toți membrii organizației.
În cazul în care procedura stabilită de lege este încălcată, modificările adoptate pot fi declarate nule în instanță. Toate rezultatele acestei întâlniri sunt trecute în procesul-verbal. Apoi se întocmește o cerere pentru a face modificările necesare în Carta HOA. Noul document trebuie înregistrat în modul prescris. Pentru modificarea cartei se plătește o taxă de stat.
Povara cheltuielilor pentru întreținerea proprietății unui bloc de locuințe
Membrii HOA sunt obligați să aibă grijă de proprietatea organizației. Care sunt mai exact responsabilitățile parteneriatului conform legislației locative? Proprietarii sunt obligati:
- plătiți reparațiile și întreținerea proprietății;
- Este obligatoriu să plătiți cotizațiile de membru în baza statutului HOA.
Toate cheltuielile organizației care sunt necesare pentru repararea sau întreținerea proprietății trebuie stabilite pe baza reglementărilor legislației privind locuințe. Aceste cheltuieli includ neapărat facturile de utilități.
În ceea ce privește reparațiile la proprietăți, cuantumul cheltuielilor este stabilit în cadrul unei adunări generale a membrilor HOA.
Taxa pentru aceste servicii trebuie să fie aceeași pentru toți participanții. Conform legislației locative, aceste costuri sunt luate în considerare la întocmirea devizelor. În cazul în care suma care trebuie plătită nu se potrivește participanților la parteneriat sau proprietarilor de case, aceștia pot face recurs în instanță.
Modificările pe care le-a suferit legislația privind locuința în 2015 au afectat direct activitățile HOA. Nu au existat modificări de atunci, așa că prevederile sunt încă relevante.
Așa că a devenit responsabilitatea proprietarilor să țină întâlniri pentru a face modificări la statutul parteneriatului. Conform noii versiuni a legii, carta trebuie să fie înregistrată la Serviciul Federal de Taxe, iar președintele trebuie să primească un extras din Registrul Unificat al Entităților Juridice de Stat.
Avantajele și dezavantajele acestei metode de control
Conform Artă. 135 Codul locuinței al Federației Ruse, HOA (Home Owners Association) este o organizație non-profit care reunește proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe pentru a organiza gestiunea colectivă a tuturor bunurilor imobiliare, asigurând utilizarea, deținerea și înstrăinarea acestuia în limitele determinate de normele legale.
Calitatea de membru al HOA vă permite să participați la adunările generale, prin urmare, vă oferă posibilitatea de a influența direct adoptarea tuturor deciziilor privind gestionarea casei și determinarea cuantumului contribuțiilor.
Avantajul incontestabil al HOA este că ea decide cum va fi întreținută casa– casa are nevoie de securitate constantă, necesită reparații de rutină ale holului, scărilor și coridoarelor, ce comunicații necesită înlocuire etc.
Întrucât HOA are dreptul de a dispune de toate spațiile comune, rezidenții, prin decizie comună, pot determina scopul mansardei și subsolului.
Deoarece HOA i se atribuie dreptul asupra teritoriului adiacent, rezidenții pot alege să amenajeze un loc de joacă sau o parcare lângă casă.
În general, crearea unui HOA permite o îmbunătățire calitativă a condițiilor de viață dacă proprietarii adoptă o abordare corectă în organizarea conducerii casei.
Este important ca sursa de fonduri pentru HOA, pe lângă contribuțiile rezidenților, fondurile publice pot deveni de asemenea.
Deoarece autoritățile municipale sunt considerate proprietari ai spațiilor neprivatizate, acestea sunt obligate să participe direct la costurile necesare întreținerii acestei case. În cazul în care această obligație nu este îndeplinită, HOA are dreptul de a încasa în forță aceste plăți.
Artă. 153 Codul locuinței al Federației Ruse permite HOA să inițieze construcția de spații suplimentare proprietății comune, care pot fi utilizate ulterior pentru a genera venituri. De exemplu, atașarea unui magazin sau cafenea la casă etc.
Închirierea unor astfel de spații va acoperi o parte semnificativă a costurilor, ceea ce va reduce cuantumul contribuțiilor.
Un alt avantaj al HOA este posibilitatea de a refuza serviciile pentru funcționarea clădirilor și organizare.
Acesta este locuitorii decid singuri pe cine să angajeze pentru a-și întreține locuințași să fie de acord în mod independent asupra .
Singurul dezavantaj al creării unui HOA este riscul organizării necorespunzătoare a managementului. Dar această problemă este ușor de rezolvat, deoarece rezidenții pot realege membrii consiliului și, prin decizie comună, pot stabili un plan de management.
În ce case poate fi creat un parteneriat?
Artă. 136 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede că proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au dreptul de a crea un singur HOA.
Se pot crea un HOA comun și proprietarii mai multor clădiri de apartamente ale căror rețele, suport tehnic și tehnic și alte elemente de infrastructură se învecinează între ele.
Este permisă crearea unui HOA de către proprietarii mai multor clădiri apropiate, de exemplu, case pentru un proprietar, case de țară cu sau fără parcele personale, dacă terenurile lor se învecinează sau sunt situate pe un teritoriu comun și au elemente de infrastructură comune.
Două sau mai multe HOA pot crea o asociație în scopul administrării comune a proprietății.
Este posibil să se creeze un HOA în etapa de construire a unei case, ceea ce este confirmat de art. 139 Codul locuinței al Federației Ruse. Este de remarcat faptul că proprietarii de spații dintr-o casă administrată de un HOA decid ei înșiși dacă se alătură parteneriatului sau nu.
Cum este decizia de a crea
Pentru a crea un HOA, este necesar să se țină o ședință a rezidenților, pe care va fi selectat. Cel puțin 2/3 din toți proprietarii de locuințe trebuie să fie prezenți la întâlnire.
Decizia de a crea un HOA se ia cu majoritate de voturi conform modificărilor efectuate, acum este necesar acordul a 2/3 din totalul proprietarilor de spații, în timp ce anterior 50% din voturi erau suficiente;
Decizia se formalizează prin procesul-verbal al adunării generale a HOA. Voturile proprietarilor sunt determinate de principiul proporțional - cu cât suprafața spațiilor rezidențiale este mai mare, cu atât proprietarul are mai multe voturi.
Aprobarea chartei
Procedura de adoptare a Cartei HOA este determinată de art. 45-48 Codul locuinței al Federației Ruse. Cartă trebuie să fie aprobat de toți proprietarii spatiu rezidential al casei.
Este posibil să se țină o ședință în absență dacă există parteneriate înainte de aceasta.
Carta trebuie să reflecte toate aspectele principale ale întreținerii și întreținerii casei. Indică adresa locuinței, locul și data întocmirii documentului. De asemenea, sunt menționate scopul funcționării HOA, drepturile și obligațiile tuturor participanților la parteneriat.
Proprietarii spațiilor se numesc proprietari, adică HOA este redenumit TSN.
Începând cu 1 septembrie 2014, toate HOA trebuie să se înregistreze ca TSN, în timp ce reînregistrarea nu este necesară pentru parteneriatele existente.
Modificările aduse Codului locuinței al Federației Ruse au afectat, de asemenea, carta, în special:
Pentru a modifica statutul actual, are loc o adunare generală, la care se modifică statutul pe baza procesului-verbal.
Toate modificările efectuate sunt certificate de un notar și trimis spre confirmare organelor fiscale. După 5 zile, președintele poate primi un extras de la Rosreestr despre modificări.
Procedura de înregistrare
Înregistrare HOA similar cu înregistrarea unei persoane juridiceși nu prezintă dificultăți deosebite. După înregistrare, HOA i se atribuie un cont curent individual, care primește ulterior fondurile depuse de rezidenți.
Pentru procedura de înregistrare HOA, aveți nevoie următoarele documente:
- formular de cerere de înregistrare a unei persoane juridice;
- procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor;
- calculul cotei-parte a fiecărui proprietar;
- Carta HOA.
Potrivit art. 140 din Codul Locuinței al Federației Ruse, prin decizia adunării generale, un HOA poate fi transformat într-o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe.
Încheierea acordurilor cu locuitorii casei
Crearea unui HOA este posibilă cu acordul a 2/3 dintre proprietari. Dar alți rezidenți folosesc aceiași furnizori. Prin urmare, parteneriatul încheie acorduri cu rezidenți care nu sunt membrii săi, contracte individuale de prestare de servicii.
Legea nu impune încheierea obligatorie în scris a unui astfel de document.
Organizarea muncii de zi cu zi de administrare a casei
Activitatea actuală de administrare a casei este organizată de managerii existenți - președinte și consiliu, alese de locuitori. Pot fi aceiași proprietari sau angajați din exterior.
Consiliul este obligat să încheie contracte cu furnizorii de servicii, să încaseze plăți, să monitorizeze starea actuală a casei etc.
Este posibil ca unele documente, cum ar fi acordurile HOA cu organizațiile furnizoare, să nu fie vizualizate de membrii HOA, dar sunt disponibile pentru comisia de audit.
Procedura de raportare a muncii către rezidenți
Planificați orice lucrare de întreținere a casei și estimați cheltuielile anuale aprobat de adunarea generală a locuitorilor.
Dacă decizia a fost luată prin votul absent, orice membru al HOA are dreptul de a dezvălui informații despre activitățile parteneriatului și de a se familiariza cu procesele-verbale ale ședințelor absenților.
De asemenea, puteți revizui cheltuielile HOA-ului dvs. vizualizând contul curent al asociației, care reflectă nu numai toate încasările, ci și retragerile.
Procedura de solutionare a litigiilor
În cazul în care un membru HOA nu este mulțumit de organizarea managementului casei, el poate aduce această problemă în discuție în cadrul unei adunări generale a rezidenților. Problemele de natură financiară se rezolvă cu participarea comisiei de audit.
În cazul în care disputa nu poate fi soluționată în cadrul parteneriatului, chiriașul poate contacta inspectoratul pentru locuințe, care monitorizează furnizarea de servicii de utilități cetățenilor.
De asemenea este posibil să contactați organele fiscale dacă există suspiciuni de fraudă financiară.
Revizuire video cu modificări
Folosind exemplul Teritoriului Krasnodar, se arată cum autoritățile municipale îi ajută pe reprezentanții blocurilor de apartamente să înțeleagă complexitățile organizării gestionării proprietății comune.
Ultima modificare: ianuarie 2020
Gestionarea unui bloc de apartamente este o sarcină dificilă și imposibil de realizat de unul singur. Proprietarii de case se unesc pentru a rezolva problemele curente și a interacționa. În aceste scopuri se creează un parteneriat care menține proprietatea și comunicațiile casei în stare bună. Asociația rezidenților stabilește în mod independent responsabilitățile HOA, ținând cont de normele legislației și ale Cartei. Neexecutarea sau munca de slabă calitate a organizației servește drept motiv de lichidare și transfer de competențe către societatea de administrare.
Fiecare proprietar de apartament care face parte din parteneriat are dreptul de a se întreba care sunt responsabilitățile HOA și de a solicita îndeplinirea termenilor contractului încheiat.
Ce este reglementat
Activitatea principală a parteneriatului nu poate fi realizarea de profit, însă organizația trebuie să fie formalizată și înregistrată corespunzător - cu informațiile înscrise în registrul persoanelor juridice și înregistrarea la Serviciul Fiscal Federal.
– cea mai convenabilă formă pentru blocurile de locuințe, deoarece locuitorii înșiși influențează direct calitatea și volumul activităților desfășurate pentru întreținerea și repararea proprietății comune și a zonei locale. Nu degeaba casele noi care tocmai au fost puse în funcțiune aleg imediat forma de management HOA. Decizia de a înființa un parteneriat se ia în comun, la adunarea generală a casei, pe baza majorității de voturi consemnate în procesul-verbal al ședinței.
Activitatea organizației este reglementată de normele de bază ale legislației federale:
- Codul Locuinței, astfel cum a fost modificat la 1 martie 2005, prevederile Secțiunii 6. Principalele articole utile în crearea și reglementarea activităților HOA sunt definite de art. 135-152.
- Legea nr.7-FZ, care reglementează crearea și funcționarea structurilor nonprofit.
- Articolul 30 din Constituție stabilește o procedură voluntară de constituire a unui parteneriat pe baza cererilor depuse de proprietari.
Ce face HOA?
După crearea organizației, proprietarii stabilesc în mod independent termenii de referință ai HOA în conformitate cu articolul 137 din Codul locuinței:
- Semnarea acordurilor cu organizațiile de servicii și furnizorii de resurse de utilități pentru a asigura o viață confortabilă și sigură pentru rezidenți.
- Efectuarea unei serii de lucrări cu implicarea angajaților și a organizațiilor de curățenie și de evacuare a gunoiului.
- Intocmirea devizelor si controlul costurilor pentru lucrarile de reparatii cu implicarea firmelor contractante.
- Formarea unei rezerve financiare pentru activități de afaceri de succes.
- Plata facturilor pentru furnizorii de servicii care execută instrucțiuni de la HOA în interesul proprietarilor de locuințe.
- Strângerea de fonduri împrumutate în cadrul procedurii prevăzute de lege.
- Cedarea bunurilor comune în numele și în interesul rezidenților (închiriere, transfer de proprietate către alți proprietari, încheiere de contracte de schimb), alte acțiuni semnificative din punct de vedere juridic cu bunuri imobile incluse în proprietatea comună).
- Controlul financiar si calculul incasarilor de chirie.
- Acceptarea fondurilor din chitanțe pentru plata utilităților.
- Lucrul cu debitorii care sunt restante la plăți lunare, în limitele activităților permise de lege.
În procesul de desfășurare a activităților, organizația este angajată în implementarea activității în curs. Pentru a monitoriza calitatea muncii și legalitatea acțiunilor, se desemnează o comisie, formată din persoane care nu sunt incluse în numărul de participanți la parteneriat.
Dacă pentru a efectua o serie de lucrări la casă, HOA trebuie să ofere acces la apartament, problema trebuie convenită cu proprietarii. Membrii HOA au acces la spațiile și zonele proprietății comune. Fără acordul proprietarului apartamentului, îl puteți introduce doar printr-o hotărâre judecătorească dacă este necesar să colectați o datorie de chirie. Măsurile de executare împotriva debitorului sunt efectuate nu de către HOA, ci de executorii judecătorești.
Întocmirea certificatelor la cererea rezidenților și a structurilor oficiale
Locuitorii înregistrați pe teritoriul unui bloc de locuințe au dreptul de a conta pe suport documentar sub forma eliberării certificatelor de bază.
În modul curent, consiliul clădirii HOA elaborează la cerere următoarele certificate:
- despre componența familiei;
- declarații apartament cu apartament cu toți rezidenții înregistrați pe teritoriul unui anumit apartament;
- pregătirea documentației tehnice și a concluziilor;
- consemnarea faptelor de inundații și alte daune aduse proprietății prin întocmirea de acte speciale;
- starea elementelor structurale ale casei.
Este important să ne amintim că neîndeplinirea la timp a obligațiilor de plată a locuințelor și a serviciilor comunale nu este un motiv pentru a refuza eliberarea documentelor, deoarece acest lucru încalcă drepturile civile ale rezidenților care au nevoie de certificate pentru a se adresa agențiilor guvernamentale și instanțelor.
Acumularea de amenzi
Întrucât funcțiile societății presupun calcularea încasărilor și plata serviciilor către companiile de utilități, consiliul de administrație poate percepe amenzi și penalități pentru contribuțiile restante. Prin lege, consiliul nu este obligat să includă o clauză privind colectarea penalităților, deoarece această măsură este stabilită de legea federală.
Prevederile articolului 155 (clauza 14) din Codul locuinței din RF indică dreptul de a percepe o amendă începând cu ziua următoare după producerea întârzierii.
Pe baza principiilor generale ale legii, sancțiunile se calculează după cum urmează:
- 1/300 din rata Băncii Centrale pentru datoria peste 31 de zile;
- 1/130 din rata pentru datoria peste 3 luni.
Introducerea de noi participanți
Asociația de proprietari este obligată să accepte noi membri în rândurile sale, în conformitate cu art. 143 Codul locuinței al Federației Ruse. La baza va sta cererea primita de la chirias, fara contracte aditionale si alte documente.După achiziționarea unui apartament, noul proprietar va trebui să contacteze HOA pentru a scrie o cerere, deoarece abonamentul automat nu este prevăzut. Dreptul la servicii în HOA nu este transferat împreună cu proprietatea, ci este reînregistrat după schimbarea proprietarului.
Toate informațiile despre participanții la parteneriat sunt stocate într-un registru special menținut de HOA.
Colectare de datorii
Deși compania este obligată să monitorizeze plățile în timp util, la afișarea listelor de debitori apar îndoieli cu privire la legitimitatea acțiunilor. Pe de o parte, o astfel de măsură poate fi calificată drept mustrare publică. Pe de altă parte, legea nu permite publicarea informațiilor despre numele și prenumele debitorului (Legea nr. 152-FZ privind protecția datelor cu caracter personal).
Pentru ca consiliul de administrație să efectueze acțiuni de control al plății la timp a cotizațiilor, soluția ar fi publicarea listelor cu indicarea numerelor apartamentelor și a cuantumului datoriei, fără a indica numele proprietarului.
De ce este responsabil HOA?
O listă completă a drepturilor și obligațiilor asociației de proprietari trebuie specificată în 2 documente – Carta persoanei juridice și acordul. Anumite prevederi ale Codului Locuinței al Federației Ruse sunt dedicate clarificării a ceea ce este inclus în gama de responsabilități ale HOA față de rezidenții săi.Mai jos sunt enumerate principalele acțiuni pe care organizația este obligată să le efectueze în interesul participanților.
Responsabilitățile consiliului asociației de proprietari includ:
- asigurarea lucrărilor la timp și de înaltă calitate la serviciile casnice (deszăpezire, servicii de curățare);
- menținerea clădirii și a comunicațiilor în bună stare;
- îmbunătățirea și repararea locurilor de joacă;
- organizarea locurilor de parcare si a potecilor;
- alte întreținere și întreținere planificată a casei;
- atragerea ajutorului antreprenorilor care, contra cost, prestează servicii de întreținere a locuinței, menținerea curățeniei și a stării tehnice a utilajelor;
- îngrijirea stării sanitare a proprietății comune (intrări, scări, poduri, subsoluri);
- controlul asupra executării lucrărilor de reparații cu implicarea proprietarilor conform cotelor din dreptul de proprietate comună;
- protejarea intereselor proprietarilor prin stabilirea procedurii de utilizare a proprietății de către toți rezidenții;
- asigurarea drepturilor proprietarilor cu protecție împotriva acțiunilor ilegale ale altora;
- reprezentând interesele proprietarilor și spațiilor incluse în HOA.
Proprietarii de apartamente au dreptul de a extinde în mod independent funcțiile îndeplinite de asociație, ținând cont de nevoile individuale și pe baza unei decizii luate prin vot.
Responsabilitatea HOA pentru neconformitate
Sfera de responsabilitate a parteneriatului nu este reglementată de normele federale generale, dar calitatea și integralitatea îndeplinirii obligațiilor din contract este controlată de rezidenții și proprietarii de apartamente înșiși.Dacă sunt detectate încălcări din partea consiliului HOA, pedeapsa este prevăzută în conformitate cu prevederile Cartei organizației membrilor HOA pentru munca lor sau neexecutarea acesteia.
Potrivit dreptului civil, persoanele autorizate vor fi trase la răspundere pentru neglijență în îndeplinirea atribuțiilor de serviciu. Detectarea fraudei si falsului.
Angajații HOA pot fi pedepsiți pentru delapidarea sau deturnarea proprietății și a fondurilor fondului de rezervă sau pentru abuzul de funcție. Pentru pedepsirea făptuitorilor, cei interesați depun plângere la Inspectoratul pentru Locuințe din administrație sau cu o cerere la parchet.
Nivelul de confort și sentimentul de securitate depinde de activitatea HOA, dar este important să ne amintim că cooperarea cu HOA implică obligații reciproce. În timp ce asociației îi pasă de calitatea înaltă a vieții rezidenților, proprietarii de apartamente sunt obligați să efectueze plăți lunare la timp și să participe la activități de îmbunătățire în cadrul deciziilor generale luate de ședință.
Întrebare gratuită către un avocat
Ai nevoie de un sfat? Pune o întrebare direct pe site. Toate consultațiile sunt gratuite / Calitatea și completitudinea răspunsului avocatului depind de cât de complet și clar vă descrieți problema.
Pentru gestionarea cea mai eficientă și de înaltă calitate a unei clădiri de apartamente, legislația rusă prevede dreptul de a organiza un formular administrativ special - un parteneriat cu proprietarii de case sau HOA. Luând o astfel de decizie, proprietarii de apartamente par să ia soarta casei în propriile mâini. Aceștia sunt responsabili în mod independent de starea în care se află, iar fondurile colectate pentru plata utilităților nu sunt trimise unei companii de administrare mitice din exterior, ci sunt distribuite în conformitate cu nevoile și direcționate către rezolvarea problemelor stringente ale întregii case.
Desigur, toți proprietarii în același timp nu pot renunța la ocupația lor principală și se pot ocupa exclusiv de nevoile casnice. Prin urmare, la adunarea generală a participanților la HOA, este ales un organism reprezentativ - consiliul, care este format din cei mai activi și competenți membri ai parteneriatului.
Funcțiile principale ale plăcii HOA
Reprezentanții consiliului HOA sunt implicați în elaborarea unui plan anual de primire și cheltuire a fondurilor, încheierea de contracte și protejarea intereselor parteneriatului în toate organizațiile administrative și publice. Ei pot convoca o adunare generală pentru a lua decizii cu privire la cele mai importante probleme și, de asemenea, pot exercita controlul asupra primirii la timp a fondurilor de la toți participanții la parteneriat.
În plus, responsabilitățile lor includ selecția personalului care va efectua toate lucrările economice în acest complex rezidențial. Gama completă a tot ceea ce membrii consiliului vor trebui să facă în timpul exercitării activităților lor profesionale este discutată în adunarea generală a rezidenților și consemnată în statutul parteneriatului.
Membrii consiliului trebuie să aleagă dintre ei un președinte, a cărui funcție principală este să asigure implementarea cu succes a tuturor deciziilor luate de consiliu. Termenii de referință ai președintelui HOA sunt stipulati în mod clar în Codul locuinței al Federației Ruse și în Carta parteneriatului.
Cerințe pentru președintele HOA
Președintele consiliului de administrație poate fi ales numai dintre proprietarii de apartamente dintr-o anumită clădire. Aceasta este condiția principală care trebuie îndeplinită la selectarea unui candidat pentru această poziție.
Este de dorit ca acesta să aibă studii superioare și experiență în muncă administrativă sau managerială. Președintele HOA trebuie să fie o persoană dezvoltată cuprinzător, inteligentă și încrezătoare în sine, care știe să-și atingă obiectivele prin mijloace legale.
De asemenea, este important ca o persoană care plănuiește să ocupe această poziție să aibă nervi puternici și un psihic sănătos, deoarece în această poziție va trebui să rezolve numeroase conflicte și să găsească un compromis în situații foarte dificile, neprevăzute.
Capacitatea de a rezista la presiuni externe puternice atât din partea membrilor parteneriatului înșiși, cât și a reprezentanților administrației și ai contractorilor va fi, de asemenea, utilă pentru îndeplinirea cu succes a atribuțiilor oficiale ale președintelui HOA.
Doar o persoană extraordinară și activă cu sănătate bună poate face față unui rol atât de dificil. Și găsirea unui candidat demn pentru acest post este adesea foarte dificilă.
Principalele funcții ale președintelui HOA
Dupa aprobarea candidaturii presedintelui in sedinta consiliului de administratie al asociatiei de locatari se incheie cu acesta un contract de munca in care se stipuleaza toate conditiile muncii sale. Întrucât parteneriatul este o persoană juridică oficială, de fiecare dată când se schimbă președintele acesteia, este necesar să se informeze organul fiscal despre acest lucru pentru ca acesta să efectueze modificările corespunzătoare în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice.
Principalele documente care reglementează activitățile consiliului HOA și ale președintelui acestuia sunt Carta parteneriatului, Codul Locuinței al Federației Ruse și Legislația Federației Ruse. Toate prevederile cuprinse în acestea nu se pot contrazice.
Actul parteneriatului se aprobă la adunarea generală a locuitorilor casei și are putere juridică. Trebuie să precizeze și să prevadă acțiunile necesare pentru implementarea activităților de succes nu numai de către membrii consiliului, ci și de către toți ceilalți membri ai HOA, care sunt și participanți responsabili în această organizație.
Acordul, pe care președintele îl semnează la preluarea funcției, prevede drepturile și obligațiile președintelui HOA, precum și gradul de responsabilitate a acestuia. De asemenea, ar trebui să indice măsurile care pot fi luate în cazul în care acesta nu face față sarcinilor pe care proprietarii i-au încredințat să le îndeplinească.
Principalele funcții ale președintelui consiliului de administrație sunt:
- asigurarea finalizării la timp a tuturor lucrărilor menajere și de utilități necesare în jurul casei;
- furnizarea proprietarilor de apartamente cu provizii de înaltă calitate de căldură, apă și electricitate de la contractori;
- răspuns competent la toate cererile și nevoile participanților la parteneriat.
Aceasta este o gamă destul de largă de activități variate, care necesită adesea președintelui să aibă cunoștințe speciale în domeniul managementului resurselor locative și al activității administrative, așa că ar fi recomandabil ca participanții la parteneriat să aloce anumite fonduri pentru a-l trimite pe președinte. a consiliului să urmeze pregătire în cursuri de specialitate. Acest lucru va asigura o implementare mai eficientă a capacităților sale în zona dificilă a managementului locuințelor.
Gradul de responsabilitate al președintelui HOA
Deoarece sfera de activitate a președintelui este foarte largă, acesta poate angaja în mod independent un personal de angajați care să-l ajute să îndeplinească cu succes toate sarcinile care i-au fost atribuite. Acestea pot include secretare, contabili, asistenți personali, muncitori, instalatori și electricieni. Candidații selectați de către președinte trebuie să fie aprobați de consiliul de administrație al HOA sau de adunarea generală a parteneriatului. Și toți angajații care vor fi aprobați pentru aceste posturi sunt obligați să urmeze ordinele direct ale președintelui consiliului de administrație.
Responsabilitatea pentru păstrarea și menținerea evidenței documentelor de parteneriat, precum și încheierea acordurilor și transmiterea rapoartelor către fisc revine în întregime președintelui consiliului de administrație. El trebuie să aibă o cunoaștere perfectă a tuturor reglementărilor administrative și legislative ale Federației Ruse pentru a apăra în mod rezonabil interesele parteneriatului în diferite domenii ale utilităților publice.
Printre altele, responsabilitățile președintelui HOA față de rezidenți includ furnizarea unui raport scris cu privire la toate rezultatele activităților lor, precum și un mecanism de soluționare a conflictelor locale atât între membrii HOA, cât și cu autoritățile administrative.
În cazul unor situații de urgență și accidente care amenință să distrugă proprietatea participanților la parteneriat, președintele consiliului de administrație are dreptul de a intra în apartamentele proprietarilor pe perioada absenței acestora pentru a, cu ajutorul serviciilor de utilități corespunzătoare, să ia toate măsurile necesare pentru a elimina problemele.
Toate reamenajarea apartamentelor și instalarea de aparate electrice prea puternice trebuie convenite de către rezidenți cu președintele consiliului de administrație.
Manager HOA
Având în vedere complexitatea muncii președintelui consiliului de administrație al unei asociații rezidențiale și gama foarte largă de activități pe care trebuie să le desfășoare la un nivel profesional înalt, se întâmplă adesea ca printre proprietarii de case să nu existe un candidat demn pentru această funcție. Soluția în această situație este angajarea unui administrator de locuințe angajat, care poate să nu fie proprietarul locuinței în acest parteneriat.
În acest caz, drepturile și responsabilitățile președintelui HOA și ale managerului HOA sunt separate. Președintele îndeplinește funcții exclusiv reprezentative, convoacă adunările generale ale participanților la societate sau consiliu, înregistrează deciziile luate la aceștia și monitorizează eficacitatea activităților managerului.
Iar responsabilitățile rămase ale postului pentru a asigura funcționarea normală a tuturor sistemelor de comunicații ale complexului de locuințe, interacțiunea cu administrația și contractorii, cooperarea cu populația și personalul HOA, sunt îndeplinite direct de către manager. Cu acesta se incheie si un contract de munca in care ii sunt stipulate drepturile, obligatiile, raspunderea pentru cauzarea prejudiciului HOA si cuantumul remuneratiei pentru munca.
La examinarea contestațiilor cetățenilor cu privire la acțiunile ilegale ale HOA și birourilor de locuințe, Departamentul a efectuat 38 de inspecții ale acestor întreprinderi, în 16 cazuri au fost relevate fapte de încălcare a legislației în vigoare, sau în 42% a fost acordată asistență în rezolvarea problemelor spațiilor. proprietarii. Persoanele juridice și funcționarii sunt aduși la răspundere administrativă. Faptele de aplicare independentă a măsurilor de creștere a plății pentru serviciile prestate proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe au fost relevate atunci când aceștia nu și-au îndeplinit obligațiile de a participa la cheltuielile generale ale asociației de proprietari. Trebuie să știți că numai în instanță HOA are dreptul de a cere rambursarea forțată a plăților și contribuțiilor obligatorii.
Asociațiile de proprietari reprezintă o creștere a rolului proprietarilor de apartamente în rezolvarea problemelor de întreținere a unui bloc de locuințe. O condiție invariabilă pentru atingerea acestui scop este inițiativa și activitatea rezonabilă a proprietarilor înșiși.
Un membru al HOA trebuie să știe că capitolul 13 din Legea federală a Federației Ruse din 29 decembrie 2004 nr. 188-FZ „Codul locuinței” prevede următoarele. O asociație de proprietari este o organizație non-profit, o asociație a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui complex, proprietatea, utilizarea și, în limitele stabilită de lege, înstrăinarea proprietății comune într-un bloc de locuințe.
Statutul unei asociații de proprietari se adoptă în adunarea generală cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Numărul de membri ai asociației de proprietari care au creat parteneriatul trebuie să depășească cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. O asociație de proprietari este persoană juridică din momentul înregistrării ei de stat.
Asociația de proprietari are dreptul de a:
1) încheie, în condițiile legii, un acord de administrare a unui bloc de locuințe, precum și acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, acorduri privind prestarea de servicii de utilități și alte acorduri în interesul a membrilor parteneriatului;
2) determină estimarea veniturilor și cheltuielilor pentru anul, inclusiv cheltuielile necesare pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, costurile reparațiilor majore și reconstrucției unui bloc de locuințe, contribuțiile speciale și deducerile la fondul de rezervă , precum și cheltuielile pentru altele stabilite prin prezentul capitol și prin actul constitutiv al societății în scop;
3) stabilesc, pe baza estimării acceptate a veniturilor și cheltuielilor pentru anul societății, sumele plăților și contribuțiilor pentru fiecare proprietar de spații dintr-un bloc de locuințe, în conformitate cu cota sa în dreptul de proprietate comună. proprietate în bloc de locuințe;
4) să efectueze lucrări pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și să le furnizeze servicii;
5) să utilizeze împrumuturile acordate de bănci în modul și în condițiile prevăzute de lege;
6) transferul de resurse materiale și bănești în temeiul unui acord către persoane care prestează muncă pentru parteneriat și prestează servicii parteneriatului;
7) vinde și transferă în folosință temporară, schimbă proprietăți aparținând parteneriatului.
2. În cazurile în care acest lucru nu încalcă drepturile și interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, asociația de proprietari are dreptul de a:
1) asigură utilizarea sau folosirea limitată a unei părți din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe;
2) în conformitate cu cerințele legii, în modul prescris, construirea, reconstruirea unei părți din proprietatea comună într-un bloc de locuințe;
3) să primească spre utilizare sau să primească sau să achiziționeze terenuri în proprietate comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru construcția de locuințe, construcția de utilități și alte clădiri și exploatarea ulterioară a acestora;
4) realizează, în conformitate cu cerințele legii, în numele și pe cheltuiala proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, dezvoltarea terenurilor alocate adiacente unei astfel de case;
5) incheie tranzactii si efectueaza alte actiuni in concordanta cu scopurile si obiectivele parteneriatului.
Asociația de proprietari este obligată să:
1) să asigure respectarea cerințelor prezentului capitol, a prevederilor altor legi federale, altor acte juridice de reglementare, precum și a statutului parteneriatului;
2) încheie acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe cu proprietarii spațiilor din blocul de locuințe care nu sunt membri ai parteneriatului;
3) să îndeplinească obligațiile care decurg din contract în modul prevăzut de lege;
4) asigurarea stării sanitare și tehnice corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
5) să se asigure că toți proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe își îndeplinesc responsabilitățile pentru întreținerea și repararea proprietății comune dintr-un bloc de locuințe în conformitate cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestei proprietăți;
6) să asigure respectarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe atunci când se stabilesc condițiile și procedura de deținere, utilizare și înstrăinare a proprietății comune;
7) ia măsurile necesare pentru prevenirea sau încetarea acțiunilor terților care împiedică sau interferează cu exercitarea drepturilor de proprietate, folosință și, în limitele stabilite de lege, ale proprietarilor de spații cu proprietate comună dintr-un bloc de locuințe;
8) reprezintă interesele legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, inclusiv în relațiile cu terții.
Organele de conducere ale asociației de proprietari sunt adunarea generală a membrilor asociației și consiliul de conducere al asociației.
Adunarea generală a membrilor asociației de proprietari este cel mai înalt organ de conducere al asociației și se convoacă în modul stabilit de statutul asociației.
Competența adunării generale a membrilor asociației de proprietari include:
1) introducerea de modificări la statutul parteneriatului;
2) luarea deciziilor privind reorganizarea și lichidarea parteneriatului;
3) alegerea consiliului de administrație și a comisiei de audit (auditor) a parteneriatului;
4) stabilirea cuantumului plăților și contribuțiilor obligatorii ale membrilor asociației;
5) formarea de fonduri speciale ale parteneriatului, inclusiv un fond de rezervă, un fond pentru restaurarea și repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe și echipamentele acestuia;
6) luarea unei decizii privind obținerea de fonduri împrumutate, inclusiv împrumuturi bancare;
7) stabilirea direcțiilor de utilizare a veniturilor din activitățile economice ale parteneriatului;
8) aprobarea planului anual privind activitățile financiare ale parteneriatului și a unui raport privind implementarea unui astfel de plan;
9) luarea în considerare a plângerilor împotriva acțiunilor consiliului de administrație al societății, președintelui consiliului societății și comisiei de audit (auditorul) societății;
10) adoptarea și modificarea, la propunerea președintelui consiliului de administrație al societății, a regulamentului intern al societății în raport cu salariații ale căror atribuții includ întreținerea unui bloc de locuințe, prevederi privind remunerarea muncii lor;
11) determinarea cuantumului remunerației pentru membrii consiliului de administrație al parteneriatului.
Conducerea activităților asociației de proprietari se realizează de către consiliul de administrație al asociației. Consiliul de administrație al unei asociații de proprietari este ales dintre membrii asociației de către adunarea generală a membrilor asociației pentru perioada stabilită prin statutul asociației, dar nu mai mult de doi ani. Consiliul de administrație al asociației de proprietari alege președintele asociației dintre membrii săi. Decizia consiliului de administrație al asociației de proprietari se consemnează în proces-verbal.
Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari este ales pentru o perioadă stabilită prin statutul asociației. Președintele consiliului de administrație al parteneriatului asigură punerea în aplicare a hotărârilor consiliului de administrație, are dreptul de a da instrucțiuni și ordine tuturor funcționarilor parteneriatului, a căror executare este obligatorie pentru aceste persoane.
Președintele consiliului de administrație al unei asociații de proprietari acționează fără împuternicire în numele societății, semnează documente de plată și efectuează tranzacții care, potrivit legii, statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului. al societății sau adunării generale a membrilor societății, elaborează și supune spre aprobare adunării generale a membrilor societății de societăți regulamentul intern al societății în legătură cu angajații ale căror atribuții includ întreținerea unui bloc de locuințe, reglementări privind remunerarea acestora. muncă.
Comisia de audit (auditorul) a unei asociații de proprietari este aleasă de adunarea generală a membrilor asociației pentru cel mult doi ani. Comisia de audit a unei asociații de proprietari nu poate include membri ai consiliului de administrație al asociației.
Comisia de audit (auditor) a asociației de proprietari:
1) efectuează audituri ale activităților financiare ale parteneriatului cel puțin o dată pe an;
2) prezintă adunării generale a membrilor parteneriatului o concluzie privind estimarea veniturilor și cheltuielilor pentru anul corespunzător al parteneriatului și un raport privind activitățile financiare și cuantumul plăților și contribuțiilor obligatorii;
3) raportează adunării generale a membrilor parteneriatului asupra activităților sale.