С 1 апреля граждане смогут платить за услуги поставщикам воды, тепла и газа напрямую. Сейчас так можно платить только за электроэнергию, все остальные расчеты идут через управляющие компании (УК). Законопроект, который исключит их из процесса, Госдума должна принять уже в марте. Об этом "Российской газете" рассказал министр жилищно-коммунального хозяйства и строительства Михаил Мень.
Михаил Александрович, законопроект о прямых договорах между потребителями жилищно-коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями уже принят Госдумой в первом чтении. Когда он заработает?
Михаил Мень: Мы надеемся на скорейшее его рассмотрение во втором и третьем чтениях. Так что переход на прямые расчеты произойдет уже совсем скоро. Законопроект предусматривает, что такая возможность появится с 1 апреля текущего года.
Мы долго обсуждали тему обязательного перехода всех домов на прямые договоры или необязательного. В итоге был найден компромисс - базовой остается схема, при которой договоры ресурсоснабжения заключают УК. А у людей появляется возможность выбора, переходить на прямые договоры или нет. В обязательном порядке эта мера будет применяться к тем домам, где УК просрочили платежи на очень серьезный срок и накопили задолженность. Кроме того, была дискуссия по поводу единых расчетных центров. Конечно, они сохранятся, потому что во многих регионах они нормально работают.
Сложно будет потребителям платить напрямую? Не побоятся они перейти на новый механизм просто из-за того, что с УК привычнее?
Михаил Мень: Для потребителя по сути ничего не изменится. Так же будет приходить платежный документ. Единственной разницей будет то, что средства будут перечислять напрямую поставщикам ресурсов, а на счета УК будет попадать только плата за жилищные услуги - уборку, содержание дома, текущий ремонт и так далее.
Собственникам будет предоставлено право принять решение о переходе на прямые договоры на общем собрании, у ресурсоснабжающей организации будет право попросить отложить такой переход, но не более чем на три месяца - чтобы подготовить необходимую инфраструктуру для начисления платежей.
Жильцов избавят от посредников с большой просрочкой
Михаил Мень: ФАС регулирует тарифы только в части коммунальных платежей, и есть индекс роста совокупного платежа. Стоимость жилищной услуги утверждается самими жителями на общедомовых собраниях, либо, если жители этого не сделали, муниципальными тарифами.
Перед нами поставлена задача разработать методологию для всех участников рынка, но, конечно же, по основному перечню жилищных услуг. Потому что такие услуги, как, к примеру, содержание консьержа в доме, конечно, мы регулировать не будем.
На какой стадии инициатива установки счетчиков за счет поставщиков ресурсов?
Михаил Мень: Наша задача и цель - внедрить системы автоматизированного учета. В первую очередь это общедомовые приборы учета и приборы учета на переделах между насосными станциями и сетями. Но постепенно мы планируем снять с потребителя бремя установки приборов учета, их проверки и обязанности передавать данные счетчика. Первая ласточка - законопроект, которым предлагается обязанности по приобретению и установке приборов учета электроэнергии возлагать на сетевую организацию.
Кто сможет рассчитывать на бесплатные счетчики? Все потребители?
Михаил Мень: Первым этапом мы предлагаем сделать установку систем онлайн-учета обязательным требованием при строительстве новых домов. Затем постепенно такие системы могут быть установлены во всех домах.
Аварийное жилье
Новая программа переселения из аварийного жилья заработает с 2019 года, сообщил глава наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин. Это должен быть постоянно действующий механизм, то есть необходимость принимать новую программу каждые несколько лет отпадет.
В регионах на нее возлагают большие надежды. Так, в Рязанской области уже 5 тысяч человек ждут переселения. Их жилье было признано аварийным после 2012 года, а значит, по действующей программе расселено быть не может. В Пермском крае таких около 40 тысяч человек. Чиновники прорабатывают новый подход к расселению, схожий со столичной реновацией. Здесь в приоритетном порядке планируют сносить целые кварталы, непригодные для проживания. Это позволит использовать готовую инфраструктуру и задействовать на реализацию программы средства, вырученные от продажи земельных участков под застройку.
В минувшем году в Госдуму на рассмотрение поступил закон, который в скором будущем позволит жильцам домов и квартир оплачивать коммунальные услуги напрямую ресурсопоставляющим
организациям, убрав посредников в виде управляющих компаний (УК). Сейчас собственники заключают договоры с УК, которые собирают деньги за коммуналку (газ, свет, воду, тепло) и передают их ресурсоснабжающим учреждениям.
Но если собственники заплатят за услуги не в полном объёме, недостающие денежные средства вкладывают управляющие конторы, поскольку договор поставщики заключают именно с ними. Рассматривается ситуация, когда жильцы исправно платят, а управляющая компания не перечисляет поставщикам полученные суммы, тратит их не по назначению, а позже банкротятся, оставляя жителей без посредника и с неоплаченными счетами.
Плюсы законопроекта о прямых расчетах
Для уменьшения долгов населения перед ресурсопоставляющими учреждениями правительством было принято решение о прямых расчетах между поставщиками и конечными потребителями. Предполагается, что оплата коммунальных услуг в ресурсоснабжающую организацию исключит работу недобросовестных УК, и долги сократятся на 10-15%. При сравнении с полными объемами потребления эти суммы велики, так как сейчас общая задолженность граждан за коммунальные услуги составляет более 1 триллиона рублей.
Законопроект вступил в силу с 1 июля 2018 года. В случаях, когда у управляющей компании перед организацией-поставщиком имеется долг более чем за 2 расчетных периода, произойдет перераспределение и жители будут напрямую вести расчеты с поставщиками. Собственники могут самостоятельно принять решение об оплате ЖКХ напрямую, минуя посредников.
Оплата счетов сегодня
Сейчас управляющая организация может как самостоятельно проводить начисления, так и использовать для выставления счетов сторонний расчетный центр. В этом случае жители подают показания счетчиков в УК, а она уже передает данные расчетным центрам.
Снабжающие ресурсами учреждения выставляют счета по платежам ЖКХ за использованные средства в указанный период управляющим организациями, которые занимаются распределением потребления в многоквартирном доме между жильцами.
Изменения в структуре ЖКХ
С принятием данного проекта УК отойдут от управления счетами, потребители будут совершать прямые платежи за коммунальные услуги и ресурсоснабжение и платить непосредственно компаниям-поставщикам ресурсов.
Во всех регионах созданы расчетные центры, которые будут специализироваться на платежах и расчетах ЖКУ, либо вовлечен уже действующий. Основными направлениями их деятельности будут сбор информации по потреблению ресурсов, оформление документов и выставление счетов.
Значение законопроекта для собственников квартир
После перехода на новую систему платежи за ЖКХ будут начисляться, как и прежде, изменится лишь получатель денежных средств. В квитанции будут указаны реквизиты прямых поставщиков потребляемых ресурсов.
Важно! С введением законопроекта собственники будут уверены, что платеж дошел до адресата и не затерялся среди недобросовестных подрядчиков.
Закон имеет существенный плюс: так как управляющая организация не будет отвечать перед поставщиками за долги плательщиков, полученные деньги можно пустить на благоустройство жилищного хозяйства, ремонт подъездов, детских площадок и прочие нужды.
На данном этапе рассматривается вопрос переданных владельцами квартир показаний. Расчетная организация не является лицом, заинтересованным в проверке показаний на корректность, они будут начислять оплату по тем данным, которые им предоставят жители. В ситуации, при которой выявлена разница в показаниях, сумму расхождения должны оплатить управляющие организации. Т.е. вопрос возвращается к ответственности за недобросовестных плательщиков — кто будет отвечать за них?
Большим вопросом для управляющей конторы будет являться процесс расщепления и распределения поступивших от жителей денежных средств среди всех получателей в квитанции и прозрачность этого распределения между действующими участниками процесса.
В случае отсутствия четкого порядка в распределении оплаты от собственников квартир, при неполной оплате по счетам за коммуналку у жильцов возможно возникновение задолженностей. И нет ясности в вопросе распределения этих долгов.
Важно! Так, если в квитанции указана сумма в 3 тысячи рублей, а я плачу только 2 тысячи рублей, то за какую услугу пойдет задолженность? Либо оплачены полностью 3 тысячи рублей, но ушли они на оплату какой-либо одной услуги из перечня поставщиков. В таком случае появится задолженность перед определенной организацией поставщиком коммунальных ресурсов.
Значение закона в масштабе страны
Существенного снижения долгов за ЖКУ при введении указанных мер не предполагается, однако прекратится их наращивание в геометрической прогрессии. Средние цифры по сбору коммунальных платежей — 90%, и это хороший результат. Критичными являются показатели сборов на Северном Кавказе, там за коммуналку платят 60-65% жителей.
Изменения на рынке управляющих компаний
Согласно прогнозам, после введения прямых расчетов, около 30% УК обанкротятся или уйдут из данной сферы деятельности. Ввод законопроекта в силу обяжет их согласовывать графики платежей с поставщиками ресурсов. В случае накопления многомиллионных долгов за коммуналку, деятельность неплатежеспособной организации прекратится. Произойдет очищение рынка услуг от недобросовестных управляющих контор.
Как будут бороться с должниками
Взыскание долга по неоплате коммунальных платежей — обязанность УК. Расчетные центры же взыскивают задолженность с УК
путем направления исковых заявлений в судебные органы. После принятия законопроекта взысканием задолженности с населения будут заниматься расчетные центры либо непосредственно поставщики ресурсов. Для управляющих контор это будет являться огромным плюсом, т.к. снимет обязательство оплачивать долги неплательщиков из средств компании.
Меры по пресечению неуплат:
- Увеличение сумм штрафов для неплательщиков.
- Введение упрощенной процедуры взыскания долга через суд.
- Пожизненное вето на создание УК и ТСЖ для руководителей уже обанкротившихся компаний, наделенных данными функциями.
- Введение обязательной банковской гарантии со стороны УК, ТСЖ, расчетного центра или любого другого государственного учреждения в отношении поставщика ресурсов.
Введение указанных мер позволит снизить рост постоянно увеличивающегося долга по ЖКХ. Так, огромные долги за газ снижают газификацию в стране, т.к. новые неплательщики лишь увеличивают задолженность. Только после снижения убыточности системы ЖКХ можно будет планировать налаживание работы энергосистем и говорить о том, что в данной сфере происходят существенные изменения.
Со следующего года россияне начнут платить за свет, воду, газ и тепло напрямую поставщикам этих ресурсов, а не через свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК.
В России начался процесс создания регионального единого расчетного центра для расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Правительство планирует внести в Госдуму законопроект о ЕРЦ в весеннюю сессию
В Совете Федерации прошло первое публичное обсуждение законопроекта о создании единой системы расчетов, подготовленного Минстроем. На "круглом столе" обсудили поправки в Жилищный кодекс, регулирующие работу ЕРЦ. Изменения были одобрены сенаторами и представителями профильных министерств.
Как было отмечено в ходе дискуссии, сегодня система расчетов населения за коммунальные услуги такова, что деньги ресурсникам от управляющих компаний поступают с большим опозданием или вовсе не поступают. Собранные у людей деньги идут на "затыкание" многочисленных дыр в бюджетах управляющих компаний или вообще выводятся на "левые" счета. При этом найти и вернуть "уплывшие на сторону" деньги крайне сложно, пишет "Российская газета".
Как отметила заместитель директора департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ Елена Солнцева , при том, что собираемость средств в сфере ЖКХ в целом по России сегодня составляет 95 процентов, объем накопленной задолженности превышает триллион рублей.
Во многих регионах России сегодня уже созданы и работают ЕИРЦ - единые информационные расчетные центры, которые ведут все расчеты за поставляемые потребителям услуги и рассылают единый платежный документ. Как показывает опыт, при таком подходе собираемость платежей достигает 100 процентов и исчезают долги перед ресурсоснабжающими организациями.
Так, например, по словам министра ЖКХ Московской области Евгения Хромушина , работа по внедрению ЕИРЦ в Подмосковье началась в 2013 году. "Самым тяжелым был 2015 год, когда мы перевели на единое обслуживание 1 млн. счетов. В прошлом году добавилось еще 400 тысяч", - отметил министр. По его прогнозу, в этом году работу по переводу всех плательщиков Московской области завершится.
Заместитель министра энергетики РФ Вячеслав Кравченко добавил, что законопроект коллег Минэнерго полностью поддерживает. "Главное, чтобы в правительстве быстрее завершили все обсуждения и внесли документ на первое чтение в Государственную думу". При этом он особо подчеркнул, что для добросовестных плательщиков никаких сложностей по переходу на новую систему оплаты ЖКХ не возникнет. Наоборот - у них появится больше гарантий, что свет, газ, тепло, за которые они честно заплатили, у них будут, и никто не придет и не отключит их.
Как отметил председатель комитета по вопросам промышленной политики, ЖКХ, имущественных отношений и экологии Олег Литвин: "На территории Кемеровской области уже имеется опыт по оплате гражданами за коммунальные услуги напрямую ресурсосонабжающим организациям через ЕИРЦ. Однако, это возможно только по решению общего собрания собственников многоквартирных домов. Принятие данного законопроекта позволит обеспечить прозрачность оплаты граждан за представленные им коммунальные услуги, а добросовестным плательщикам даст уверенность в предоставлении их в полном объеме".
ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ
С начала апреля 2018 года жители многоквартирных домов получили право перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями. Решение об этом может быть принято на общем собрании жильцов. Его могут так же инициировать сами поставщики коммунальных ресурсов, при условии, если управляющая компания дома накопила задолженность более чем за два месяца.
Цель изменений в законодательстве - дать возможность собственникам квартир оплачивать свет, тепло и воду напрямую, минуя посредников. Кроме того, таким образом правительство надеется защитить права собственников от недобросовестных управляющих организаций. Однако начало действия нового порядка вызвало многочисленные вопросы.
В частности, кем и как в домах, перешедших на прямые договора, должны передаваться показания общедомовых приборов учета? Как будет производится оплата потребления на общедомовые нужды? Как будет распределяться ответственность при поставке некачественных коммунальных ресурсов? Что делать, если жители приняли решение перейти на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, а управляющая компания, тем не менее, продолжает выставлять счета за тепло, воду и свет?
С официальным разъяснениями по этим и ряду других вопросов выступило Министерство строительства и ЖКХ. Публикуем их ниже.
Нужно ли получать согласие жильцов, если переход на прямые договора происходит по инициативе ресурсоснабжающей организации?
Вопрос: Необходимо ли получение согласия собственников помещений в многоквартирных домах в целях установления договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ, речь идет о решении ресурсоснабжающей организации перейти на прямые договора)?
Ответ: В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований дня заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией (далее — прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации, между лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организацией, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения , в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее — договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.
Основания и порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ.
Так, в соответствии с указанной нормой ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта.
При этом данным порядком не предусмотрена обязанность ресурсоснабжающей организации получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного, Минстрой России полагает, что реализация права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключённого с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники приняли решение перейти на прямые договора, что происходит с обязанностями УК?
Вопрос: Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
Ответ: В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дни получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или ) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ПС РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления многоквартирным домом.
В этой связи принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.
Как определяется объем задолженности, дающий ресурсоснабжающей организации одностороннее право перейти на прямые договора?
Вопрос: В силу пункта 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, при наличии у последнего задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Размер соответствующей задолженности будет определяться суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или расторжение договора ресурсоснабжения по указанному основанию возможно только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?
Ответ: Для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организацией от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в пункте 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.
Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется ресурсоснабжающей организацией путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия (часть 2 статьи 157.2 ЖК РФ).
Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, не является основанием для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.
Кто и как должен передавать показания счетчиков при переходе на прямые договора?
Вопрос: Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых ) приборов учета при переходе на прямые договоры?
Ответ: В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление ресурсоснабжающим организациям информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом) и коллективных (общедомовых ) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.
Как будет происходить оплата потребление коммунальных ресурсов на общедомовые нужды?
Вопрос: Кем будет выставляться плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, при переходе на прямые договоры?
Ответ: В соответствии с частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 12 статьи 161 ЖК РФ управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 ЖК РФ, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение , в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2, в соответствии с которой прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг.
Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.
Кто отвечает за качество коммунальной услуге при переходе на прямые договора?
Вопрос: Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организации в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме некачественных коммунальных услуг?
Ответ: В силу части 15 статьи 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.
При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, также обязано принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или ) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.
Что делать, если управляющая компания игнорирует решение собственников о переходе на прямые договора?
Вопрос: Какие меры можно принять в отношении управляющей организации, в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?
Ответ: Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае представления собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно — коммунального хозяйства) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения , в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны уплатить собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы , подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
Как добиться от управляющей компании уплаты штрафов за выставление платежек после перехода на прямые договора?
Вопрос: Федеральным законом № 59 предусмотрена обязанность управляющей организации по выплате штрафа собственникам помещений в многоквартирном доме в случае выставления ею платежных документов после заключения прямых договоров. Можно ли проводить проверку по указанному вопросу? Какие меры воздействия можно принять к управляющей организации в случае неисполнения данной обязанности?
Ответ: В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации осуществляется лицензионный контроль.
Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством Российской Федерации. Подпунктом «а » пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110, предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или ) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.
Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям, выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а » пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110.
Что происходит с полномочиями жилищного надзора после перехода дома на прямые договора?
При заключении прямых договоров вправе ли орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации осуществлять проверку ресурсоснабжающих организаций в части обоснованности начисления размера платы за коммунальные услуги, и что будет являться предметом такой проверки?
Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, нарушение ресурсоснабжающей организацией порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
Полный текст официальных разъяснений Минстроя «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2018 г. №59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»» (в формате PDF).
"Смысл вступивших в силу изменений в – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию."
"Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.
Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой. Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.
В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены "изымать" из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?
К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов. А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем."
"С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.
Также переход поможет избежать "так любимой" для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация."
Получится ли платить за коммуналку меньше?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":
"Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.
К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то "вычленять" некачественную услугу из оплаты становится сложнее."
Как осуществить переход?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":
"Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ " " (далее – Закон № 59-ФЗ)."
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":
"Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания ()."
Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
"Нет, у управляющей организации таких полномочий нет."
А по инициативе ресурсоснабжающей организации?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":
"Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным "виновником" заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована . В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями."
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":
"Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным ()."
Что будет с должниками?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":
"Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. ).
В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник."
А если есть долг по общедомовому потреблению?
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
"Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей."
Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":
"Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен. Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов."
С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":
"Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным "платежкам" за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше. К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам. Управляющие компании, по сути, являются тем самым "одним окном", куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.
В случае заключения прямых договоров эти функции "регулировщика" лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными "энерго…", "водо…", "тепло…". А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что "вне дома", отвечает поставщик ресурсов, а то, что "внутри дома" – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут "перекидываться" между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы "до границы дома" будут кивать на управляющие компании, чьи трубы "внутри дома" прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.
Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена . Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу."
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
"Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?
Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.
Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации."
Какие перспективы у данного нововведения?
Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний "ГОСТ":
"Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов."
Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:
"Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической."
Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО "СК Наружные Инженерные Коммуникации":
"Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными."